España es un país de modas, el sector inmobiliario no es ajeno a ellas pero, ¿el auge que estamos viviendo de la vivienda de alquiler obedece a una moda o realmente estamos ante un nuevo producto y ciclo inmobiliario?

En el Real Estate parece que está todo inventado, llevamos siglos haciendo lo mismo, la vivienda en alquiler no es nueva ni es la primera vez que se convierte en la protagonista del sector inmobiliario. Llevaba tiempo pidiendo su hueco en el sector y ahora en un mercado post-covid parece que incluso es una prioridad para las administraciones públicas. Analicemos el mercado inmobiliario para obtener conclusiones a este respecto:

• • Los indicadores señalaban ya incluso en septiembre del año pasado que los precios de venta de obra nueva habían alcanzado ya los límites de este ciclo.
  • Gran parte de la demanda es incapaz de acceder a su primera vivienda o a rotarla en los márgenes anteriores y más ahora en un panorama de incertidumbre como en el que nos encontramos.
  • Esta demanda no satisfecha, que no puede acceder a la compra, en parte se dirige al alquiler (actualmente el sobre apalancamiento bancario no es posible, hemos aprendido la lección de la crisis pasada). Como consecuencia directa, el alquiler lleva viviendo un periodo inflacionista importante sobre todo en el último año, y sobre todo en grandes ciudades.
  • La vivienda protegida es inexistente puesto que los costes de construcción hacen que no sea rentable su promoción y no ha habido ayudas por parte de las instituciones en este sentido.
  • Los costes de construcción, además de ser elevados, crecen de forma desigual por regiones y tipologías, por lo que son difíciles de prever en los planes de negocio. Actualmente, tras el covid, ¿podemos asegurar que bajarán los precios de construcción?, ¿Cuánto? Seguimos estando en una zona de clara incertidumbre.
  • La falta de mano de obra cualificada hace que fallemos en los costes, en los plazos de entrega y sobre todo en la calidad de lo que se construye.
  • Además de todo esto, debemos asumir de forma enérgica que un cambio de mentalidad ha venido para instalarse en nuestra sociedad, y no sólo en los jóvenes. Es de esperar que grandes cambios sociológicos se implanten en nuestra forma de vida tras pasar un periodo único y radical como el que hemos sufrido.

La nueva demanda emergente entiende la vivienda como algo eventual y deslocalizado, encuentra en el alquiler su forma de vida ideal.

De todo esto surge el escenario adecuado para el auge que vivimos del Build to Rent (BTR). No es una moda, es una realidad. Pero no nos quedemos ahí, profundicemos algo más. ¿Realmente con los costes de suelo actuales, en las ubicaciones idóneas para el alquiler y los costes de obra convencionales creemos que hay margen para el BTR tal y como lo entendemos en vivienda libre?, además, ¿Es viable reconvertir proyectos destinados a la venta en alquiler y salir airoso con nuestros inversores? En mi opinión, lo tenemos complicado. Llegamos al concepto que realmente queremos transmitir como una de las soluciones posibles a la situación actual del mercado del alquiler y es el BTR, sí, pero de vivienda “Asequible”.

Vamos a entrar de lleno, por tanto, en las posibilidades que tenemos reales de desarrollo de este producto inmobiliario.

SIN LA INTERVENCIÓN DE LAS INSTITUCIONES PÚBLICAS, NINGUNO. ASÍ DE SENCILLO.

Dos son las claves para el éxito de este producto, y las dos tienen que ver con los costes. El suelo y la obra. Los ingresos son sencillos, siempre que hablemos de “asequible” debemos pensar que va dirigido a la clase media que sustenta el país, por encima de los precios de vivienda protegida y por debajo del mercado actual. Pero ¿qué hacemos con el suelo y la obra? Vamos a hablar por tanto de la intervención de las administraciones, ya sean municipales, autonómicas o estatales. Tienen dos posibilidades para intentar solventar el problema de la vivienda en alquiler: intervenir directamente en el mercado privado regulando los precios de alquiler libre, (nos encontramos casos con resultados nefastos en este sentido como la ley Mietpreisbremse aprobada en Alemania en 2015 y que provocó un efecto contrario con la retirada de la oferta por parte de los privados ante el miedo a la sobre legislación y por tanto creando una subida de precios paralela a la oficial), o regular precios del mercado libre gestionando el patrimonio público, poniendo más vivienda en el mercado, aprovechando el patrimonio de las administraciones.

Obviamente, creemos firmemente en lo segundo. No hay nada más efectivo que poner a disposición del mercado viviendas reguladas, sobre patrimonio público, para que el patrimonio privado experimente un aterrizaje suave y adecuado a las nuevas circunstancias del mercado, mayor oferta. Por tanto, SÍ a la intervención de las administraciones públicas, pero solventando el primero de los problemas: el suelo.

SUELOS DEMANIALES (CONCESIONES) Y SUELOS PATRIMONIALES PÚBLICOS (DERECHOS DE SUPERFICIE) EN POSESIÓN DE LAS ADMINISTRACIONES PÚBLICAS COMO SOLUCIÓN AL PRIMERO DE NUESTROS PROBLEMAS.

Las administraciones poseen suelos destinados a dotaciones públicas, procedentes de cesiones normalmente, en las mejores ubicaciones si hablamos del alquiler y muchos de ellos en desarrollos urbanísticos donde tienen cubiertas todas las necesidades de equipamiento, ya sea deportivo, educativo, etc. ¿No es una necesidad para los vecinos de un municipio el poder tener acceso a una vivienda?, ¿no sería lógico que, en zonas donde tienen cubiertas las necesidades básicas de servicios, se pudieran desarrollar viviendas en régimen de alquiler a precios asequibles y que después de un periodo de concesión retornara el activo de nuevo a la administración para seguir dándole uso al servicio de sus ciudadanos?

La garantía constitucional del disfrute de una vivienda digna y adecuada, como responsabilidad compartida de todos los poderes públicos, se ha venido procurando durante los últimos años mediante distintas políticas sociales. Su artículo 47 recoge expresamente que “Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos”.

Existen mecanismos urbanísticos y legislativos suficientes, como así además lo están promoviendo en muchos ayuntamientos, que pueden y deben proveer de suelo a este tipo de iniciativas público-privadas enfocadas a la vivienda en régimen de alquiler.

LA CONSTRUCCIÓN INDUSTRIALIZADA, SOLUCIÓN A NUESTRO SEGUNDO PROBLEMA

Resuelto el primer problema por tanto del suelo, poniendo a disposición de los agentes privados los suelos públicos en concesión o mediante derechos de superficie, deberíamos ser capaces de atajar los costes de obra.

Los estándares de calidad y sostenibilidad global que actualmente tenemos, los que vienen recogidos en el nuevo CTE, además de la responsabilidad social corporativa que, como promotores tenemos, hace que, en un entorno como el actual, la construcción tradicional al igual que los suelos libres privados mantengan el BTR fuera de márgenes en términos de rentabilidad y plazos.

En un entorno como el descrito anteriormente, el segundo de los problemas sólo puede ser resuelto, en nuestra opinión, bajo el paraguas del proyecto y construcción industrializada.

Entendemos el BTR actualmente viable bajo el prisma de una construcción industrializada de calidad. En fábrica la mano de obra cualificada necesaria es eminentemente menor, los costes de obra se mantienen constantes y sólo son susceptibles a las fluctuaciones en los materiales, eminentemente menores que las fluctuaciones que sufrimos en la mano de obra en la construcción tradicional, una reducción de plazos que lógicamente redunda en una pronta puesta en carga del activo y por último y más importante la necesidad absoluta de diseñar, desde el proyecto, productos específicos para el BTR. Debemos industrializar desde el proyecto, sus volúmenes, materiales, calidades y soluciones constructivas.

Todas ellas deben ir dirigidas eminentemente a reducir a la mínima expresión los costes de construcción iniciales, el plazo de ejecución y más importante aún, los costes de mantenimiento y rotación.

Llegados a este punto, resaltando el mercado del alquiler asequible como solución habitacional al problema de la vivienda actual mediante la intervención de los poderes públicos en el mercado inmobiliario con los instrumentos que les procura la ley, esto es mediante la colaboración público-privada, y de cómo podemos resolver el problema de los costes mediante la industrialización del proyecto y la obra, nos gustaría cerrar el círculo con algún comentario al respecto de las rentabilidades esperadas.

Un negocio que no sea rentable nunca podrá ser desarrollado desde el sector privado, esto es una máxima inamovible.

Si logramos hacer entender a las administraciones que el objetivo real de estas iniciativas no es la vivienda social, sino la vivienda asequible destinada a la clase media habremos dado un paso de gigante en la solución del problema. Es cierto que nos movemos en márgenes estrechos en cuanto al coste mensual disponible y que probablemente no en todos los municipios funcione, pero es necesario poner en  sintonía a todos los agentes intervinientes para que entiendan el negocio y el producto y poder así desarrollarlo convenientemente, un producto como el alquiler, intensivo en capital, se materializa con la intervención importante de la financiación comercial bancaria, así como de recursos propios por supuesto, pero no podemos olvidar que la figura del comprador final, explotador del producto terminado que puede ser el propio promotor o un tercero se transforma en la clave absoluta de todo este proceso.

¿Está el mercado financiero preparado para este tipo de negocio? Tenemos un largo camino que emprender, los bancos creemos que si lo están y las posibilidades de negocio son amplias, pero, ¿qué pasa con el resto de agentes intervinientes? Inversores, fondos de pensiones, aseguradoras…

¿Serán capaces de sumarse a este negocio con concesiones o derechos de superficie a 40 ó 50 años y a qué tipo de TIR triple neta? La respuesta a esta pregunta, clave absoluta de todo, es a la que tenemos que ser capaces de dar respuesta.

Roberto Campos
Director General de Avintia Inmobiliaria