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Net zero en la construcción: un factor de cambio ineludible

“La emergencia climática es una carrera que estamos perdiendo, pero es una carrera que podemos ganar. La crisis climática está causada por nosotros y las soluciones deben venir de nosotros. Tenemos las herramientas: la tecnología está de nuestro lado”.

Con estas palabras, Antonio Guterres, secretario general de la ONU, dio apertura a la Cumbre de Acción Climática celebrada en Nueva York en septiembre de 2019. Debemos pasar de ser causantes del problema a ser parte de la solución, la fórmula parece ser sencilla, no obstante, requiere de la unión de esfuerzos, conocimientos y experiencia, pero sobre todo del compromiso y colaboración de todos los sectores de la economía y de la sociedad, acompañados de políticas y normativas claras, de forma que sea posible generar soluciones, traccionar y vertebrar el cambio para alcanzar cero emisiones netas de carbono, lo que la comunidad internacional ha venido llamando ‘Net Zero’.

El cambio climático, un reto para abordar desde una perspectiva “glocal”. La adopción de la Agenda 2030 de Desarrollo Sostenible y el Acuerdo de París en el 2015, marcan un punto de inflexión global, en el que por primera vez en la historia de la humanidad se ha conseguido un acuerdo a nivel mundial para actuar de forma definitiva ante dos de los desafíos más importantes de este siglo: lograr el desarrollo sostenible y abordar el problema del cambio climático, la mayor amenaza medioambiental para la vida del planeta Tierra.

¿Por qué el término glocal? “El concepto Glocal en su acepción económica se define como el comportamiento de la unidad económica, individual o colectiva, que se muestra proactiva a planteamientos globales que implican una acción consecuente a nivel local. Su expresión práctica se centra en la adaptación y toma en consideración por parte de las empresas de las particularidades de cada territorio para desarrollar las estrategias de producción y consumo más proclives y ajustados a los usos y costumbres de la demanda local” (Garoz López, 2016). Sin ir más lejos, y asociando la exposición anterior al problema que nos atañe, esta definición se corresponde de forma directa con el conjunto de acciones que estamos desarrollando y ejecutando a nivel país, provincia, comunidad autónoma, empresa, sociedad y persona, gestionando, fortaleciendo y favoreciendo capacidades internas “locales” para abordar un problema global como lo es el cambio climático. A nivel de empresa, solo será posible lograrlo a través de la creación de ecosistemas de innovación abierta y la colaboración entre todos los agentes involucrados en la cadena de valor del negocio, de forma que el proceso de diseño, desarrollo e implantación de soluciones permita fomentar nuevos esquemas de pensamiento, integrar nuevas metodologías y vertebrar el cambio de forma orgánica a través de la gestión e intercambio del conocimiento.

Ahora bien, centrando la atención en el sector construcción, tanto en obra nueva como en rehabilitación, como bien es sabido, representa casi el 40% de todas las emisiones de carbono relacionadas con la energía en el mundo, lo que nos convierte en el sector con mayor impacto en este ámbito. De igual forma, también es importante reconocer que es posible reducir las emisiones de CO2 al tiempo que promovemos el crecimiento de la compañía y, como contrapartida, sobre las personas y el planeta, potenciando el triple impacto positivo: económico, social y medioambiental. Pero, para ello, se requiere avanzar más allá del enfoque tradicional hacia una nueva visión, progresar hacia la industrialización del sector y la creación de edificios más sostenibles. En adición a lo anterior, cabe destacar que los cambios constantes en el entorno y el aumento de los desastres ambientales dificultan la concepción de que la misma naturaleza sea capaz de guiarnos en la transición hacia el net zero (Kaya Axelsson, 2021), por lo que será necesario un trabajo proactivo intersectorial, científico de investigación e innovación, que facilite la definición del camino y consecución de los objetivos.

El sector de la construcción es un sector muy heterogéneo que depende de una gran cantidad de materiales, cada uno de ellos con cadenas de suministros largas y complejas (WorldGBC, 2019), por lo que lograr una cadena de valor eficientemente conectada que consiga reducir las emisiones a través de todo el ciclo de vida del producto y que permita obtener como resultado una edificación de calidad, rentable para el promotor y asequible para el inquilino, ha sido uno de los retos más importantes y la misión principal de ÁVIT-A. Nuestro primer paso en el proyecto ha sido crear un espacio de innovación abierto y colaborativo que integra un conjunto de grandes empresas multisectoriales de reconocimiento internacional, que han desarrollado y continúan desarrollando un trabajo coordinado y en conjunto con nuestros equipos, con el objetivo de adaptar, diseñar y estandarizar soluciones para facilitar la transición hacia el net zero.

Como segundo paso y uno de los más importantes, hemos definido ÁVIT-A System como nuestra base para desarrollar la metodología, estandarizar métricas e implementar un sistema de gestión y control en toda la cadena de valor para lograr nuestros objetivos hacia el net zero. Hemos comenzado por la evaluación de la eficiencia energética del edificio diseñado bajo el sistema constructivo de ÁVIT-A System que integra las soluciones relativas a materiales, instalaciones y buenas prácticas técnicas desarrolladas por nuestro ecosistema de partners y nuestros equipos de trabajo. Gracias a ello, hemos conseguido unos valores de mejora muy altos por mayor aislamiento, estanqueidad e inercia térmica respecto de una construcción tradicional.

Ahora bien, para que todo lo anterior tenga sentido, es necesario recuperar el valor del dato y de la información a lo largo de todo el proceso, así como de la ciencia aplicada en las metodologías de cálculo, interpretación y reporting de la información para otorgar la rigurosidad y transparencia pertinentes, partiendo desde el modelo BIM del proyecto. De esta manera, el siguiente paso será establecer los objetivos específicos hacia el NET ZERO de cada uno de los productos de ÁVIT-A, definir e implantar el sistema de seguimiento y control, procesos y procedimientos e incluir estos en la plataforma tecnológica de la construcción industrializada, ÁVIT-A Nexus. Asimismo, será imprescindible la adecuación de la estructura de la organización y desarrollo de las capacidades internas para acometer con éxito los objetivos planteados, teniendo como objetivo final integrar el sistema global de la construcción industrializada como el catalizador del sector hacía el net zero.

 

Diana Carolina Flores

Responsable de Sostenibilidad, Grupo Avintia

Instalación de fachadas mediante sistemas robóticos

La construcción es un sector en el que la mayoría de los procesos relacionados con la ejecución de los edificios se realiza de forma manual con los problemas que esto conlleva en muchas ocasiones (pérdida de calidad en el elemento ejecutado, retrasos, problemas de seguridad, etc.) y en el que la robótica, la automatización y, por ende, la industrialización no ha tenido, de momento, un impacto considerable como sí ha pasado en otros sectores (como el de la automoción, industria, etc.).

Asimismo, y derivado de esta manualidad en los trabajos (en muchos casos peligrosos) es uno de los sectores que presenta mayores problemas de siniestralidad tanto a nivel nacional como europeo. En España, presenta el mayor número de accidentes con baja por cada 100,000 trabajadores afiliados: un número total de 7.739 en 2018 con 2.000 más que el siguiente sector en el ranking.

En el caso concreto de la instalación de sistemas de fachadas existe, además, una mayor problemática al tratarse de trabajos en altura que generan situaciones de mayor riesgo para los trabajadores. Adicionalmente es necesario reseñar, en el caso específico de las fachadas, la escasa automatización del paso final de instalación de este tipo de sistemas (a diferencia de la forma en la que se fabrican), lo que en muchos casos genera problemas relacionados con la calidad de ejecución (humedades, filtraciones de aire, etc.).

Es por ello por lo que, desde diferentes ámbitos, se está planteando la posibilidad de solventar este tipo de problemas introduciendo sistemas que mejoren este último paso automatizando, en la medida de lo posible, los trabajos relacionados con la instalación en el edificio de estos módulos de fachada. De esta manera se contribuye a una mayor industrialización del sector de la construcción con el objetivo final de construir los edificios de la misma manera en la que se fabrica un vehículo, esto es, en un ambiente altamente industrializado y controlado. Un ejemplo de los trabajos que se están realizando con vistas a conseguir este objetivo de alta industrialización-automatización se puede encontrar en el proyecto Hephaestus “Highly automatEd PHysical Achievements and PerformancES using cable roboTs Unique Systems” financiado por el programa de investigación Horizon 2020 de la Comisión Europea y liderado por Tecnalia.

En el proyecto Hephaestus se propone una forma automatizada para instalar fachadas, proporcionando al final una solución completa, no solo altamente industrializada en producción (los sistemas de fachada utilizados son sistemas modulares que se montan íntegramente en fábrica), sino también, en su instalación y mantenimiento. El proyecto Hephaestus también tiene como objetivo introducir la robótica en el mundo de la construcción para incrementar la calidad de los productos finales, aumentar la rapidez de instalación y reducir los riesgos asociados a la instalación de este tipo de sistemas. Con ello se pretende potenciar y fortalecer el sector de la construcción en Europa y posicionar la industria robótica europea en este sector como un actor importante en los nuevos procesos de digitalización y automatización.

El proyecto se basa en la utilización de un robot de cables (fotografías 1 y 2) para el desplazamiento a lo largo de la fachada y dos sistemas de manipulación o “end-effectors”. El primero (fotografías 4 y 5) realiza las tareas de colocación de los anclajes que necesitan el módulo de fachada (perforación de los huecos en los forjados, colocación del anclaje en su posición final y atornillado del mismo al forjado). El segundo recoge y mueve el muro cortina hasta llevarlo a su posición final (fotografías 3 y 6). El sistema cuenta con un control avanzado de todo el proceso, así como su conexión con un modelo BIM (Building Information Modeling) del edificio. El robot desarrollado podrá ser utilizado, con ligeras modificaciones, para realizar el mantenimiento y limpieza de este tipo de fachadas una vez finalizada la instalación sustituyendo las tareas que hacen en la actualidad las grúas tipo “góndola”.

En el proyecto colaboran empresas de diferentes sectores y países: TECNALIA (España): Coordinador del proyecto y a cargo de los trabajos de desarrollo del robot de cables y relacionados con los sistemas constructivos de envolvente; la Universidad de Munich (Alemania) encargada del desarrollo e implementación de los end-effectors; el centro Fraunhofer-IPA (Alemania) y el CNRS-LIRMM (Francia): a cargo del sistema de cálculo y posicionamiento del robot; CEMVISA VICINAY (España): encargado de la fabricación de los motores que mueven el sistema y comercializador futuro de la solución; NLINK AS (Noruega): encargados del desarrollo junto con la Universidad de Munich del end-effector que instala los anclajes; FOCCHI SPA (Italia): a cargo del desarrollo del sistema modular de muro cortina que se ha empleado en el proyecto; ACCIONA Construcción (España): usuario final del sistema y validador del mismo; R2M SOLUTION LTD (Reino Unido): a cargo de las tareas relacionadas con la diseminación y explotación del proyecto.

El proyecto, cuya investigación no ha terminado todavía (lo hará en diciembre del 2020), cuenta ya con resultados en forma de prototipos. Dos demostradores: uno en las instalaciones de Tecnalia en Derio (Bizkaia) (fotografía 1) y el demostrador final en las instalaciones de Acciona Construcción en Noblejas (Toledo) (fotografía 2). En estos demostradores se están realizando las pruebas finales de uso del sistema en condiciones reales para verificar su funcionamiento en un edificio con estructura de hormigón y comprobar la forma en la que se instalan los diferentes paneles en la estructura del edificio y validar que todos los sistemas funcionan correctamente.

El desarrollo del proyecto Hephaestus ha permitido comprobar que es factible utilizar sistemas automatizados para la instalación de fachadas mejorando la seguridad y aumentando la calidad final de los mismos, así como reduciendo los tiempos necesarios de instalación. El proyecto es un primer avance en esta dirección que permitirá que, en los próximos años, este tipo de soluciones puedan empezar a ser utilizadas por el sector de la construcción para aumentar su eficiencia y seguridad.

Más información en la web del proyecto y en el siguiente vídeo en el que se puede ver un resumen de los componentes con los que cuenta el sistema y su funcionamiento en las instalaciones de Tecnalia en Derio (Bizkaia).

Julen Astudillo Larraz

Responsable de Envolventes Activas y Adaptativas en Tecnalia

Análisis del sistema industrializado en PRL: evolución técnica y menor riesgo

En comparación con otros sectores, el de la construcción ha manifestado una mayor ralentización con relación a los cambios evolutivos a lo largo de los años. Esto, unido a la crisis económica y sanitaria que ahora mismo estamos viviendo, invita a reinventar el mismo, buscando la necesidad obligada de reestructurarse en todos los campos con el fin de adaptarse a aquellas.

Los objetivos de coste de producción, calidad, plazos y, por qué no decirlo, seguridad y medioambiente, cada vez más integrado en las necesidades de la sociedad, obliga a analizar la introducción de sistemas industrializados en el proceso constructivo actual.

Fabricando los elementos que componen los edificios fuera de su ubicación definitiva (es decir, prefabricando) se puede, no sólo reducir considerablemente los plazos de las obras y mejorar la calidad de la construcción, dado que una buena parte de los procesos de producción se realizan en fábricas, dejando para realizar en el lugar de las obras los trabajos de ensamblaje de los distintos elementos que constituyan el edificio, sino también aprovechar dicha coyuntura para cambiar ciertas costumbres desde el punto de vista de la prevención de riesgos la – borales (PRL), contribuyendo a intentar mejorar los altos índices de siniestralidad que año tras año experimenta el sector de la construcción.

En este sentido, en materia de prevención de riesgos laborales, se debe tener en cuenta varias normativas al respecto dentro de las cuales se encuadraría y apoyaría esta idea expuesta:

    1. Artículo 15 de la Ley 31/95 “Principios de la Acción Preventiva” apartado e), según el cual el empresario aplicará las medidas que integran el deber general de prevención teniendo en cuenta la evolución de la técnica.
    2. Ley 54/2003, de 12 de diciembre, de reforma del marco normativo de Prevención de Riesgos Laborales, donde se introduce la necesidad de integrar la actividad preventiva en los sistemas de gestión de las empresas.
    3. D. 1627/1997, disposiciones mínimas de seguridad y salud en las obras de construcción, artículo 8 donde se indica que de conformidad con la Ley de Prevención de Riesgos Laborales, los principios generales de prevención en materia de seguridad y de salud deberán ser tomados en consideración por el proyectista en las fases de concepción, estudio y elaboración del proyecto de obra y en particular al tomar las decisiones constructivas, técnicas y de organización con el fin de planificar los distintos trabajos o fases de trabajo que se desarrollarán simultánea o sucesivamente.

A este respecto, la utilización de un sistema industrializado da cumplimiento a dichos puntos, dado que constituye una “evolución técnica” en relación con los sistemas tradicionales y pueden ser diseñados e integrados en un proyecto hecho a medida.

REDUCIENDO LA SINIESTRALIDAD DE LA CONSTRUCCIÓN TRADICIONAL

Por otro lado, tal y como comentábamos, el sector de la construcción es uno de los sectores con mayor accidentabilidad existente. El sistema tradicional de ejecución in situ es una fuente de riesgos por las características que implica: mayor número de trabajadores expuestos y durante mayor tiempo, sobrecarga de exposición a elementos susceptibles de generar riesgos (fundamentalmente maquinaria, materiales y medios auxiliares), menor limpieza del entorno de trabajo, etc. Basta con mostrar los índices de incidencia de cada sector que publica el Ministerio de Trabajo cada año:

En cambio, el montaje de elementos prefabricados es una alternativa que reduce de forma importante estos riesgos, además de presentar otras ventajas desde el punto de vista técnico, económico, de plazos, coordinación de actividades empresariales, medioambiente, etc.

De hecho, una de las grandes características de la construcción industrializada con elementos prefabricados de hormigón es la rapidez de ejecución y trabajar de forma mucho más limpia y ordenada, dado que, por un lado, las piezas de hormigón dispuestas en obra tienen ya la resistencia necesaria para soportar las cargas a las que van a estar expuestas (no necesitan pasar un tiempo para endurecerse y fraguar como en el sistema tradicional) y, por otro lado, los procesos están completamente procedimentados de forma previa, para que cada trabajador cumpla con total seguridad los pasos a realizar durante el proceso de unión de piezas, sin olvidar que las zonas y equipos de trabajo necesarios se pueden establecer a priori, permitiendo con ello una zona de trabajo más segura. Todo esto contribuye, sin duda, a una reducción no sólo de la exposición de los trabajadores a los riesgos laborales presentes en las obras, sino además, a la exposición a elementos susceptibles de generar riesgos anteriormente mencionados, dada la menor necesidad de maquinaria, medios auxiliares, materiales, acopios, etc., bastando, en la mayor parte de los casos, con poner a disposición de la obra los vehículos de transporte, los equipos de elevación y puesta en obra y los propios elementos prefabricados.

Además, los procesos no ocurren de forma paralela como en Fuente: Estadísticas de Accidente de Trabajo año 2019 Ministerio de Trabajo y Economía Social. el sistema clásico y sí uno detrás de otro, lo que permite la reducción de las posibilidades de cometer errores y la coordinación entre empresas y equipos.

A todo ello habría que sumar que las obras que se realizan con prefabricados generan menos movimientos en las obras y, por tanto, menos polvo y menos ruido. Lo que se traduce en menos molestias en el lugar de trabajo, con una reducción de la contaminación acústica y partículas de polvo suspendido en el ambiente, incidiendo positivamente en la salubridad para el trabajador y la sociedad en general.

Finalmente, no podemos dejar de comentar dos aspectos también importantes en ejecución industrializada: Por un lado, la mayor cualificación y especialización del personal de obra que se dedica a ello, en contraste con personal, en ocasiones poco experimentado en determinados oficios en el sistema tradicional y que, sin duda, se va a ver acrecentado con la situación de crisis actual.

Y, por otro lado, la posibilidad de realizar la ejecución y ensamblaje de elementos constructivos en conjunto, como bloques de fachada con el aluminio y cristal de las ventanas ya colocados, lo que elimina de raíz, no sólo los riesgos asociados a la ejecución de dichos oficios en obra, sino también a los trabajos ejecutados en altura en su proximidad.

Todo esto lleva a la conclusión de que en un sistema tradicional el número de riesgos a considerar es muy superior en comparación con el sistema industrial.

Estas diferencias entre uno y otro sistema se pusieron de manifiesto en un estudio acometido por el Instituto Regional de Seguridad y Salud de la Comunidad de Madrid. En este trabajo se compara la ejecución de un forjado y un muro, uno de ellos realizado mediante elementos prefabricados de hormigón y otro mediante técnicas convencionales in situ.

En su conjunto, la ejecución de la losa con placas alveolares presentaba un 27% de mejora en cuanto a los aspectos de seguridad. En el caso del muro, se observaba una mejora todavía mayor de la opción industrializada, siendo prácticamente un 50% más segura.

Por otro lado, según nuestra experiencia con obras ya ejecutadas bajo el amparo industrializado se rompe de forma radical la tendencia continua de accidentes en obra, produciéndose alguno de forma esporádica durante la ejecución de la obra y dando unos indicadores de siniestralidad muy inferiores con relación al empleo de un sistema tradicional, donde existe un goteo continuo de accidentes.

A continuación, se muestra el comportamiento típico de accidentes en una obra ejecutada mediante un sistema tradicional frente al sistema industrializado.

Con todos los datos referidos, podemos afirmar que, si bien la nueva forma de construir traerá consigo nuevos retos para la PRL, eliminará riesgos clásicos que hasta la fecha hacían que el sector de la construcción fuera uno de los que más siniestros sufrían. Por lo que la industrialización proveerá de entornos más seguros y saludables a los trabajadores, siendo este un plus sumado a la mayor sostenibilidad de los sistemas de construcción offsite que tendrán un importante impacto positivo en la sociedad.

 

Jorge González

Director de Prevención, Calidad y Medio Ambiente en Grupo Avintia

La industrialización como oportunidad para desarrollar sistemas de fachada tecnológicamente avanzados

La fachada es uno de los componentes más relevantes de los edificios, puesto que, no solo describe el aspecto y el carácter principal que adopta el conjunto, sino que, además, tiene una implicación directa en la mayoría de las prestaciones fundamentales del edificio como la térmica, acústica, estanqueidad al aire y agua, la seguridad o la privacidad. Aunque no tan frecuentes, existen incluso fachadas con capacidad estructural que permiten resolver edificios muy singulares.

Dado el carácter privilegiado de la envolvente, estableciendo la frontera entre el interior, donde se busca maximizar el confort y las condiciones óptimas para el usuario y, el exterior, sujeto a la meteorología cambiante, las fachadas llevan años progresando hacia conceptos que se definen como una barrera entre esos dos territorios: interior y exterior.

Por ejemplo, en los edificios diseñados para tener un menor consumo de energía, se ha impuesto la necesidad de adoptar una estrategia basada en sistemas cuyo éxito radica en envolventes estancas y super aisladas que, prácticamente, permiten desacoplar ambos ambientes. Siguiendo esta tendencia, en el ámbito de la rehabilitación energética se considera que sistemas de fachada ventilada o SATE, son los que permiten mejorar el comportamiento de la fachada a base de superponer abundante aislamiento térmico a la fachada existente.

Por otro lado, los productos y elementos vinculados a la envolvente plantean, en general, conceptos que se prestan de forma muy favorable a ser producidos y ensamblados empleando procesos industrializados. Soluciones multicapa, paneles sándwich, prefabricados o los elementos para huecos y ventanas, son sistemas que permiten un mayor nivel de elaboración que pueden ser premontados o ensamblados en el taller, frente a sistemas que, pieza a pieza, ladrillo a ladrillo, tradicionalmente se han construido y montado in situ. La industrialización permite elevar sustancialmente el nivel tecnológico y el desarrollo de la solución de fachada a conceptos de mayor complejidad y, en definitiva, posibilita la adopción de sistemas que proporcionan un mayor valor añadido al conjunto.

Si se toma en consideración el binomio proceso y producto, el concepto comúnmente aceptado para definir la construcción industrializada es aquel que persigue un trasvase de los procesos, trabajos, mano de obra y materiales desde la obra, ejecutada in situ, hacia la fábrica o talleres de ensamblaje (offsite), en una estrategia que requiere de la adopción de procesos y tecnologías avanzadas de fabricación, transporte y montaje (métodos modernos de construcción). De esta forma se persigue mejorar el control y calidad del proceso constructivo, con el objetivo último de, para un producto dado; el edificio, optimizar el proceso en términos de plazo, coste, calidad, seguridad y sostenibilidad en su aceptación más amplia.

Es decir, el resultado final es el mismo, lo que cambia es la forma en la que se materializa. Pero cuando se adoptan nuevos procesos de producción avanzados con un salto tecnológico relevante, cabe esperar, también, productos más avanzados y de mayor valor añadido, debido a la relación directa que se establece entre los productos y los procesos asociados. Es en este escenario en el que aparecen productos que son técnica o económicamente viables gracias al propio proceso de fabricación y que, en una construcción tradicional no tienen cabida. A modo de ejemplo cabe destacar la materialización de elementos singulares customizados y fabricados mediante impresión 3D que son muy costosos si se emplean otras tecnologías habituales (moldeo, mecanizado…), o por otro lado, procesos de instalación in situ que gracias a una mayor automatización, empleando robots para el montaje, reducen drásticamente los plazos de ejecución en obra.

Llegados a este punto la función de la fachada no se debe limitar a ser simplemente la barrera que se establece entre el interior y el exterior. Ahora, la fachada se presta a adoptar diferentes funciones con un salto cualitativo que eleva su grado de complejidad y sofisticación.

Frente a soluciones de fachadas pasivas, que generan un “escudo protector” en la envolvente de los edificios y que buscan aislar y desconectar el interior del exterior, se están comenzando a plantear soluciones y tecnologías para resolver envolventes activas y adaptativas que den una respuesta integral al conjunto del edificio. Se trata de soluciones que se fundamentan sobre un funcionamiento dinámico, de tal forma que se permita conectar y desconectar los ambientes interior y exterior según convenga.

Ya no consiste únicamente en incorporar las capas de una fachada al uso (cerramiento interior y exterior, aislamiento y barrera de vapor), también se trata de ensamblar todas las piezas en un elemento montado desde fábrica, que, por ejemplo, incorpore también las ventanas. La industrialización ofrece una oportunidad y una ventaja clara para plantear fachadas tecnológicamente avanzadas, incorporando otras tecnologías como la captación de fuentes renovables para resolver fachadas solares, sistemas para mejorar la calidad del aire y neutralización de contaminantes, soluciones de control solar y gestión de la iluminación o soluciones energéticamente optimizadas; conceptos, todos ellos, que se fundamentan a su vez en tecnologías con un elevado nivel de digitalización y análisis de datos.

Plantear resolver estas fachadas in situ y, de forma tradicional implican desarrollos que no son técnica o económicamente viables, ni tampoco ofrecen garantías en el comportamiento y respuesta de estos productos de fachada sofisticados, debido entre otros, al bajo control en la calidad de la ejecución y mayor dificultad para combinar los sistemas en la obra.

En el momento actual se identifica una clara oportunidad para, a través de la industrialización, resolver otro tipo de soluciones de fachada con prestaciones y comportamientos disruptivos.

No sólo cambia el proceso, también lo hace el resultado.

 

Peru Elguezabal Esnarrizaga

Jefe de Proyecto de Construcción Industrializada en Tecnalia

Blockchain en el sector inmobiliario

En un periodo de tiempo relativamente breve, hemos sido testigos de cómo la tecnología blockchain se ha extendido a múltiples sectores de nuestra economía -especialmente en aquellos ámbitos más tecnológicos y con una penetración importante de la digitalización-, pero también en otros sectores donde, de primeras, considerábamos mucho más complicada su implantación, como es el caso del sector inmobiliario.

En un periodo de tiempo relativamente breve, hemos sido testigos de cómo la tecnología blockchain se ha extendido a múltiples sectores de nuestra economía -especialmente en aquellos ámbitos más tecnológicos y con una penetración importante de la digitalización-, pero también en otros sectores donde, de primeras, considerábamos mucho más complicada su implantación, como es el caso del sector inmobiliario.

La aplicación y uso de blockchain en el sector inmobiliario ha supuesto una revolución en sí misma que, además, abre todo un mundo de nuevas oportunidades hasta ahora desconocidas o no planteadas, como el uso de esta tecnología en la construcción industrializada. En los últimos años hemos visto como en el campo del real estate, todos los profesionales y expertos en este ámbito llegamos al consenso y la conclusión de que los pilares sobre los que se asienta este nuevo ciclo del sector han de pasar por la innovación, la industrialización y la sostenibilidad.

Esta tecnología va mucho más allá del conocido Bitcoin u otras criptomonedas que han ido surgiendo en estos últimos años dentro de nuestras economías. El blockchain se basa en la inmutabilidad, la trazabilidad, la descentralización, la transparencia y la veracidad de los datos. Estas, que son sus grandes características, hacen de este servicio o conjunto de tecnologías, un activo muy atractivo para las compañías del sector inmobiliario hoy en día y es que la tecnología blockchain, por ejemplo, hace posible realizar una transferencia de un valor o activo desde cualquier lugar y sin la intervención de terceros. Esto es posible gracias a los bloques que componen blockchain (como su propio nombre indica, cadena de bloques). En el interior de estos bloques se almacena la información codificada de cada transferencia que, una vez dentro, ya no puede ser alterada o elimina da. Su principal característica es, por tanto, la fiabilidad y seguridad que ofrece a nuestros clientes y la mejora de los procesos de compra de una vivienda, mucho más rápidos, sencillos y seguros.

Tradicionalmente, las operaciones del sector inmobiliario han involucrado numerosos compromisos entre varias partes y un considerable volumen de información a contrastar, procesos burocráticos lentos, participación de diferentes actores y un largo etcétera. Con la llegada del blockchain, cada vez parece más real la posibilidad de crear una divisa digital que represente una vivienda. Esto permitiría comerciar de manera simbólica con activos inmuebles de la misma manera que hoy día lo hacemos con criptomonedas, sabiendo que quedará registrado de manera segura. La posibilidad de realizar transferencias de un valor o activo con total seguridad, máxima transparencia y que además no requiera de la intervención de terceros, supone todo un cambio en el paradigma de la compraventa o inversión en una propiedad.

Con el desarrollo de esta tecnología es posible que estemos asistiendo a una de las mayores transformaciones de las últimas décadas en el sector inmobiliario. La aplicación de la tecnología blockchain en el sector trae consigo grandes retos para compañías como Metrovacesa. Cuando decidimos adoptar su uso como acelerador de proyectos de innovación, nos vimos en la necesidad de crear una estrategia que debía implicar la digitalización de procesos, mejorar el modelo de relación con nuestros clientes y generar un nuevo canal de distribución. Esto ha supuesto un gran esfuerzo por parte de todos, pero la adaptación de esta tecnología al sector inmobiliario dará lugar, entre otras cosas, a la creación de un canal que permita a compradores y vendedores conectar entre sí. Además, esto ha dado lugar a una nueva infraestructura denominada Cripto Vivienda o Digital Real Estate Assets, donde, muy probablemente, asistiremos a un incremento de las transacciones de bienes inmuebles impulsadas por la transparencia, seguridad, inmutabilidad y por encontrarse a un solo clic, que garantiza blockchain.

Esta nueva forma de operar no es más que la respuesta que queremos dar desde el sector a la necesidad de mejorar a nivel de eficiencia, calidad y trato con el cliente, mediante la innovación.

Otro de los elementos clave en esta nueva etapa del sector inmobiliario, la industrialización, también responde a esta necesidad. El sistema de fabricación por módulos de las diferentes partes de un edificio en naves industriales, para su posterior montaje en otra localización, permite acortar los plazos de entrega de una vivienda, garantizar altos niveles de sostenibilidad y seguridad e incrementar la precisión sobre la que se asientan estos proyectos.

El concepto de construcción industrializada va un poco más allá de la estandarización y prefabricación ya que implica un cambio de mentalidad y de paradigma en el sector. La industrialización es un trabajo en equipo y colaborativo aplicado en el que promotores, arquitectos, fabricantes, constructores y demás players se coordinan para mejorar el proyecto, los tiempos, costes y la calidad del producto. Este cambio de metodología debe ir acompañado de la solución de numerosos retos que no quedan del todo solucionados por el mero hecho de compartir información de proyecto y desarrollarla de manera conjunta. En ese sentido, la aplicación de la tecnología blockchain en la industrialización de viviendas puede llevarse a cabo mediante la creación de los denominados ‘contratos inteligentes’. Similar a las trasferencias de un valor o activo, este tipo de contratos se ejecutan una vez que cada una de las partes involucradas hayan cumplido con una serie de condiciones estipuladas en el citado contrato. El cumplimiento de estas condiciones, sin necesidad de involucrar a terceras partes, se puede registrar a través de un sistema incorporado en el contrato digital. De esta manera, se reducirían al mínimo los posibles problemas de ejecución, los costes derivados de intermediarios, etc. La posibilidad de implementar la tecnología blockchain en la industrialización es un gran paso más para el avance del sector inmobiliario el sector hacia la nueva era en la que está inmerso, para establecer un entorno transparente y automatizado ayudando a optimizar e integrar todo el flujo de trabajo de la cadena de valor del sector.

 

Carmen Chicharro

Directora Comercial, Marketing e Innovación en Metrovacesa

El talento en la Construcción Industrializada: nuevos retos y ventajas

Es más que evidente que el futuro del sector de la construcción se encuentra en el modelo industrializado. Un modelo gracias al que es posible reducir plazos y optimizar costes en línea con la actual demanda del mercado, así como solventar la problemática de una mano de obra escasa, cara y cada vez menos especializada.

La pérdida de perfiles profesionales vivida en la construcción durante la anterior crisis supuso un gran golpe para el sector. Una realidad crítica en la que en el sector de la construcción y oficios asociados se perdió mucho capital humano. Evidencia clara de ello es el marcado descenso que ha habido en los últimos años en el volumen de licenciados en carreras técnicas o la gran cantidad de profesionales que tuvieron que cruzar nuestras fronteras para encontrar trabajo en otros países.

Un vacío que, obligatoriamente, debía tardar en llenar una bolsa de trabajo de profesionales muy menguada. A ello se unen una Ingeniería y Arquitectura orientadas a la fórmula tradicional, casi artesanal, de construcción, a una forma de trabajo en la que los cerramientos o las estructuras se llevan a cabo en la propia obra directamente. Algo que, en muchos casos, resulta ineficiente al depender de condicionantes climatológicas, de entregas de material que en ocasiones sufre descoordinación o de la capacitación de la mano de obra encargada de ese desempeño.

En este sentido, frente a la dependencia de la capacitación de la mano de obra propia de una construcción tradicional -que sepa gestionar de forma adecuada cualquier aspecto a lo largo del proceso-, la construcción industrializada requiere de procesos más automatizados, aunque no por ello menos complejos o técnicos. Nos encontramos ante una imperante necesidad de otro tipo de perfiles profesionales capaces de ajustarse a este nuevo paradigma y de superar los retos que supone la industrialización en el ámbito de los recursos humanos en el corto, medio y largo plazo.

Para ello, es necesario reinventarse, dar un giro de 180º e impulsar esos esfuerzos titánicos que estamos llevando a cabo las grandes empresas para conseguir profesionales en la era industrializada y, sobre todo, para seducir a un perfil de trabajador joven. Un perfil que, tradicionalmente, percibe la construcción como un sector arcaico y anticuado, que no le ofrece condiciones de trabajo acordes a las expectativas de esta generación. El modelo industrial nos permite ofrecer puestos de trabajo con otras características, más técnicos e igualitarios.

La industrialización de un sector que supone el 7% del PIB en países como España abre, sin duda, un nuevo abanico de oportunidades para nuestro mercado. Y más en el contexto que vivimos desde hace unos meses, en el que cada vez más existe un creciente interés de los consumidores por un tipo de vivienda donde la sostenibilidad -tanto en la ejecución, como en el empleo de materiales- juegan un papel protagonista.

La metodología que se sigue en la construcción industrializada, permitiendo una fabricación de viviendas cuyo sistema se puede trasladar fácilmente a diferentes puntos del territorio nacional, incluso más allá de nuestras fronteras, abre ante el sector un importante abanico de oportunidades laborales. El trabajo de la construcción industrializada no supone la desaparición de los oficios tradicionales, sino que estos pasan a tener un peso menor y, por tanto, disminuye el impacto negativo originado por la falta de profesionales y de oficios, como ocurre hasta ahora.

NUEVOS PERFILES EN ENTORNOS MÁS INCLUSIVOS Y ‘AMABLES’

Se generan así nuevas oportunidades laborales, vinculadas a la demanda de perfiles más tecnológicos -como programadores- y fabriles -como es el caso de operarios y técnicos-, entre otros.

El aspecto fabril que acompaña a la construcción industrializada hace que este tipo de construcción inmobiliaria sea menos artesanal, dependiendo en menor medida de las condiciones físicas de las personas y, por tanto, abriéndose a una mayor integración de perfiles y de diversidad, con la incorporación de nuevos trabajadores, sin limitaciones por barreras de género o condiciones físicas, aspectos tradicionalmente vinculados al sector de la construcción.

Un tipo de trabajo en fábrica que, además, permite otorgar un entorno más estable, en un lugar fijo de trabajo, con una producción preestablecida no dependiente de la activación o no de la obra, en localizaciones cambiantes.

Más allá de los aspectos tangibles, este modelo industrializado presenta también elementos de carácter social, antes difícilmente alcanzables en el sector.

Podemos destacar, por un lado, la ausencia de limitaciones derivadas de las condiciones climatológicas, ya que el trabajo en fábrica, en un entorno cerrado y más controlado, es más “amable” que a la intemperie. Por otro, el establecimiento de horarios con posibilidad de establecer turnos rotativos ordenados, ofreciendo una mejor conciliación entre la vida profesional y familiar. Y, por último, pero no menos importante, una mayor inclusión de diversos perfiles, al eliminar la barrera del trabajo más asociado a la fuerza o ciertas condiciones físicas.

A este respecto, según los últimos datos registrados por la EPA en febrero de 2020, y correspondientes al último trimestre del año 2019, sólo el 8,4% de los profesionales ocupados en el sector de la construcción son mujeres. 2019 se cerró con 107.639 mujeres trabajando en el sector, frente a los 1.176.271 hombres. A ello se suma que las mujeres ocupadas del sector se concentran, principalmente, entre los 35 y los 54 años (un 69% del total); siendo las menores de 25 años solo un 1,7% del total de ocupadas. A lo que tenemos que añadir la escasez de jóvenes trabajando en el sector, algo que afecta a ambos géneros, siendo el 3,4% del total el porcentaje de hombres que trabajan en la construcción menores de 25 años.

A todo ello se une que, mientras que las obras están deslocalizadas, en ubicaciones cambiantes, la fábrica se encuentra en o junto a una población estable. Por lo que, por un lado, se elimina el problema de buscar mano de obra en el mercado local -donde a veces es complicado por su escasez o por requerir grandes desplazamientos de los trabajadores-; y, por otro, se fortalece el tejido industrial y la riqueza de la zona de manera sostenible y estable en el tiempo.

No debemos olvidar todo lo que aporta la construcción industrializada y su vinculación a la innovación tecnológica y a las innovaciones constructivas, ámbitos para los que es necesario captar los mejores perfiles que están surgiendo y que antes ni siquiera existían.

En definitiva, el gran reto de nuestra industria es atraer el talento joven y otros perfiles que hasta la fecha se han alejado de la construcción, como el talento femenino, con nuevos puestos más atractivos que acaben materializando la transformación profunda y necesaria en todos los niveles del sector.

 

Nerea García

Directora de RR.HH. Grupo Avintia

La Construcción Industrializada: Por fin vino para quedarse

Los arquitectos sabemos bien la cantidad de intentos, generalmente fallidos, que ha habido en relación con estos temas, desde hace ya varias décadas.

En España hubo varias experiencias, con mayor o menor impacto en el sector de la construcción, pero nunca terminó de consolidarse, por diversas circunstancias; el precio, la casi nula capacidad instalada y los problemas constructivos, sobre todo en los encuentros con otros materiales, no permitieron que la construcción industrializada se convirtiera en algo usual y recurrente a la hora de hacer realidad nuestros proyectos de arquitectura.

Pero ahora las circunstancias han cambiado notablemente; la escasez de mano de obra, su carestía por esta y otras circunstancias y la necesidad de limitar los interminables plazos de la gran mayoría de las obras, han hecho que el sector de la promoción inmobiliaria y de la construcción miren de nuevo hacia las bondades de la industrialización constructiva.

Asimismo, confluye algo fundamental para que esta forma de construir haya venido, ¡por fin!, para quedarse: la necesidad de encaminar todas las acciones que emprenda el hombre hacia la SOSTENIBILIDAD, hacia el cuidado del Medio Ambiente y, en definitiva, hacia un mundo menos contaminado, por lo tanto, más habitable, con menos desigualdades y mejor para todos.

Además, ya era hora de que nuestro querido Sector se adecuase a las actuales circunstancias, a la modernidad y a las nuevas tecnologías. Era y es una asignatura pendiente que tenemos que aprobar con la mayor celeridad posible. Aquella terrible frase de “construimos como en la época de los romanos” (y yo diría que, desde mucho, muchísimo más atrás), debe pasar definitivamente, a la historia.

Ahora bien, nuestra profesión, la Arquitectura y todos los que nos dedicamos a ella, tenemos la obligación de repensar nuestras formas de proyectar y de transmitir nuestras necesidades a las diferentes ingenierías. Esto va a implicar cambios sustanciales en los procesos de licitación y gestión para conseguir nuestros materiales y la introducción de constantes mejoras en los procesos de la ejecución de los distintos capítulos de nuestras obras.

Otro aspecto clave y fundamental, es el referido a nuestro capital humano. A las personas que, tanto en las fábricas, lugares de origen de esta nueva forma de trabajar, como en las obras, tenemos que dotarlas de una nueva mentalidad digital y darles formación de calidad sobre los nuevos procesos que exigen estas nuevas tecnologías.

Estas medidas, sin duda, repercutirán en una mejora sustancial de la productividad, término este apenas valorado hasta ahora, cuando hablamos de construcción.

Menor tiempo de realización de nuestras viviendas (con lo que esto va a repercutir en las cuentas de resultados de nuestras empresas promotoras), mayor calidad en la ejecución de la gran mayoría de las partidas (pues se hacen en fábrica, bajo magníficas condiciones de trabajo y tecnología) y un menor coste, sobre todo, en el momento que lleguemos a un determinado punto de economía de escala, harán que la construcción industrializada “haya venido para quedarse”, y parece que, por fin, definitivamente.

Los arquitectos nos hemos ido adaptando paulatinamente, desde un punto de vista proyectual, a las nuevas tecnologías. Así, son ya muchos, muchísimos los Estudios de Arquitectura que estamos adaptados al BIM (Building Information Modeling), que nos da una gran visión 3D, y que nos está permitiendo avanzar, a velocidad vertiginosa, en la realización de nuestros Proyectos de Ejecución, de forma ordenada e integral. Es gratificante, por otro lado, ver el interés que estas nuevas tecnologías digitales están despertando en las Administraciones Públicas.

Sin embargo, nuestra nueva forma de trabajar está teniendo graves dificultades cuando lo trasladamos al mundo de la ejecución de las obras: no nos acabamos de entender, porque, sencillamente, no hablamos en el mismo lenguaje. Y esto supone un grave problema, pero, ¿por qué se produce?

Principalmente, porque la inversión en el Sector de la Construcción es bajísima: 35 veces inferior a la media de inversión de otros sectores, como pueden ser el sector de las industrias o de los servicios. (INE 2014).

Ni que decir tiene que tenemos que avanzar en este terreno y hacerlo de manera sostenible e igualitaria. Sí, igualitaria, porque el actual modelo productivo del sector constructivo discrimina de manera clara a la mujer. Es imposible, en las actuales circunstancias, que se produzca una igualdad de género.

Ni que decir tiene que, además, personas con determinadas discapacidades, que podrían aportar mucho al sector, son rechazadas, pues, en infinidad de ocasiones, las condiciones donde se producen las obras no son las idóneas para una buena y justa política de inclusión social.

Después de la pronunciada crisis de 2008, donde cambiaron radicalmente los actores del mercado (aparecieron los nuevos “players”, como se denominaron entonces), hoy, tras la pandemia del COVID 19, nos enfrentamos a un escenario incierto y de consecuencias difíciles de predecir.

El negocio de la Promoción inmobiliaria, como todos los demás, va a sufrir, con seguridad, profundos cambios y habrá que estar muy atentos a ellos, para conseguir nuestros objetivos de rentabilidad.

Justo antes de esta devastadora situación, nuestro Sector ya daba muestras de cierta desaceleración: se vendían menos viviendas de obra nueva, se ralentizaba la subida de precios, así como la concesión de nuevas hipotecas. Se hablaba de etapa de consolidación, de ajuste, pero la verdad es que nuestro tradicional mercado de la vivienda daba muestras de agotamiento.

Como consecuencia de estas circunstancias, habían aparecido, con fuerza, nuevas alternativas para revitalizar el negocio, como era el BTR (Build to Rent), el Coworking, las Residencias de Estudiantes o el Coliving, entre otras.

Bien es verdad que otros subsectores, como el de oficinas o el logístico, seguían con un crecimiento moderado, sin apenas incertidumbres en el corto plazo.

Hoy no sabemos a lo que nos vamos a enfrentar, pero lo que sí es seguro es que, en España, seguirá haciendo falta la creación de alrededor de unos 100.000 hogares anuales. También, para un futuro inmediato, parece necesaria la creación de varios cientos de miles de viviendas dedicadas al alquiler.

 

Fernando Catalán de Ocón Cadenas

Director de Programas, Área Inmobiliaria Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid (COAM)

Modelo Industrializado vs Modelo Tradicional

Para poder comparar un modelo de construcción frente a otro, primero tenemos que aclarar cómo es cada uno de los modelos. Partiendo de lo que conocemos veremos las diferencias y entenderemos mejor el porqué de la introducción de un modelo nuevo o diferente.

 

¿CÓMO VENIMOS CONSTRUYENDO EN LA ACTUALIDAD?

El MODELO TRADICIONAL es aquel en el que se realizan todas las tareas necesarias para materializar los elementos de un edificio en el lugar del proyecto, esto es, “in situ”.

Estas actividades son ejecutadas por personas más o menos experimentadas a través de la información y formación recibida por sus antecesores, siendo un aprendizaje generacional que tiende a generar cierta improvisación y espontaneidad.

Esto, a su vez, hace que se avance poco en los materiales a utilizar y que se mantengan las mismas técnicas de construcción.

Pero cada vez son menos estas personas experimentadas que puedan trasladar su conocimiento a otras, así como los aprendices de oficios. Todo ello repercute en la calidad del producto final entregado y en la precisión y cumplimiento de los plazos de ejecución.

Una vez manifiestas las carencias del que venimos llamando “modelo tradicional”, aclaremos lo que se entiende por un MODELO INDUSTRIALIZADO: y es que, este modo de construcción surge para paliar las deficiencias que hemos comentado. Sería el resultado de la elaboración previa, organizada, cíclica y en serie de elementos que, con un montaje ordenado y continuo, den lugar a edificios completos, atendiendo a las exigencias de mercado, normas de calidad, habitabilidad y confort, resistencia y por tanto durabilidad y, cómo no, de aspecto y funcionalidad. Tiene por tanto dos fases: una primera sería la producción en serie en fábrica, es decir, “ex situ”, y una segunda fase de montaje.

Esto absorbe las deficiencias comentadas en el modelo anterior, mejora la calidad del producto final y garantiza precisión y cumplimiento de plazos. Pero para una mejor aclaración, podemos ejemplarizarlo con unas imágenes de cómo se ejecuta el mismo elemento en uno y otro modelo de construcción en diferentes fases de un edificio.

Una vez aclarado con imágenes, podemos citar las ventajas de qué conlleva un MODELO INDUSTRIALIZADO frente a uno TRADICIONAL:

El modelo industrializado no está sometido a imprevistos, los tiempos de diseño se pueden definir de forma más temprana porque los detalles constructivos vienen definidos por el sistema elegido, lo que hace, a su vez, que el ajuste presupuestario sea más sencillo.

De cara al usuario final, entre un edificio industrializado y uno tradicional, visualmente observará pocas o ninguna diferencia y se debe huir de idea preconcebida de falta de calidad de lo prefabricado, al contrario, lo que se hace en fábrica está expuesto a un mayor control de calidad, está en un entorno controlado y es ajeno a los condicionantes climatológicos de una obra “in situ”.

Es el mercado y la situación económica y social los que están conduciendo a este modo de construir, al MODELO INDUSTRIALIZADO.

 

Francisco Nisa González
Delegado de Edificación en Avintia Construcción

La industrialización de la construcción es una apuesta firme para alcanzar la eficiencia energética

La construcción sostenible, verde y eficiente ha comenzado a ganar protagonismo y se trata de una tendencia que ha llegado para crecer y consolidarse.

La tecnología ha cambiado la manera en que se diseñan y se construyen los edificios. En lugar de construir toda la estructura in situ, la construcción industrializada permite anticiparse a la obra, desarrollando gran parte de los procesos constructivos en un entorno industrial y automatizado.

De esta manera, la industrialización de la construcción facilita la evolución de los proyectos, reduce los tiempos de entrega de los activos y mejora la productividad y rentabilidad al emplear la mecanización y la automatización. Pero, además, y esto es fundamental, la construcción industrializada favorece la eficiencia energética y la sostenibilidad de los edificios, a lo largo de todo su ciclo de vida.

Si bien las ciudades y los edificios son piezas clave para ganar la batalla al cambio climático, la industrialización de la construcción ha sido un tema desatendido en los últimos años. Es momento de enfocar nuestros esfuerzos aquí, algo que podemos hacer gracias a las tecnologías ya existentes y a las que nos esperan en un futuro próximo. Se trata de un desafío al que todos los actores de la industria deberán hacer frente.

En este artículo, profundizaremos en este tema, y ahondaremos en la prometedora área para la innovación que se está abriendo en el sector de la construcción.

LA PARADOJA ENERGÉTICA

La demanda de energía mundial ha aumentado un 50% en los últimos 25 años, y se prevé un crecimiento del 50% más en 2050. A su vez, sabemos que el 85% de las emisiones de carbono provienen del uso de la energía. En consecuencia, debemos reducir las emisiones a la mitad y mejorar la eficiencia energética, para impedir un daño significativo e irreversible al planeta y evitar una catástrofe climática y energética.

No existen dudas de que la forma más fácil, económica, rápida y rentable de adoptar la energía sostenible es poder almacenarla y consumirla de forma inteligente. Para resolver el problema del cambio climático, tenemos que transformar nuestras ciudades y edificios. Esto requiere esfuerzos masivos desde los sectores públicos y privados, pero es posible con las tecnologías existentes.

Las ciudades son el cimiento de la descarbonización global por dos principales motivos.

Primero, consumen dos tercios de la energía mundial, y generan el 70% de las emisiones de carbono. Los edificios por sí solos generan el 33% (o el 50% si se incluye la industria de la construcción y la parte superior de su cadena de valor). Y, en segundo lugar, la urbanización está creciendo exponencialmente: se estima que en 2050 el 68% de la población vivirá en áreas urbanizadas, cuando el porcentaje actual es del 55%.

A su vez, la descarbonización de las ciudades y los edificios es un proceso tremendamente complejo. Debido a la diversidad de arquetipos y la fragmentación de la industria, se podría decir que se trata de un sector difícil de adaptar a los cambios que la agenda climática requiere, especialmente, con los plazos con los que se disponen. Ahora bien, en este caso, no se trata tanto de un tema tecnológico, sino de una cuestión de ajustar la cadena de valor y la organización de los procesos del sector.

LA CARRERA HACIA LOS EDIFICIOS CON CERO EMISIONES

Según el Acuerdo de París, todos los edificios deben generar cero emisiones en 2050 durante todo su ciclo de vida. Este objetivo generará una revolución en la industria de la construcción, que necesita repensar los edificios para alcanzar un óptimo rendimiento, al tiempo que adoptan materiales que generen cero emisiones.

Optimizar el rendimiento de estos edificios con cero emisiones se basará en tres premisas principales:

    1. En primer lugar, los edificios deberán volverse ultra-eficientes. La intensidad de energía promedio se sitúa en 150 kilowattshora por metro cuadrado por año, cuando el consumo óptimo sería de 50 kWh/m2/año.
    2. En segundo lugar, los edificios deben volverse totalmente eléctricos. Los sistemas de climatización por electricidad son notablemente más eficientes que los sistemas tradicionales, y altamente competitivos, especialmente cuando se asocian al aire acondicionado.
    3. Y, en tercer lugar, los sistemas tendrán que estar preparados para basarse en la generación de energía renovable local y trabajar con fuentes de energía propias, conectadas a redes eléctricas modernas y digitalizadas, para aumentar la resiliencia total del sistema.

En resumen, la digitalización es un facilitador clave de esta transformación, ya que redefine la manera en que producimos, distribuimos y consumimos la electricidad.

INDUSTRIALIZACIÓN Y EFICIENCIA ENERGÉTICA

Ahora bien, ¿de qué modo la industrialización de la construcción puede ayudar a lograr estos objetivos de sostenibilidad?

Para responder a esta pregunta, pondremos un ejemplo muy simple e ilustrativo. Piensa en los primeros GPS para el coche que salieron al mercado. Hace relativamente pocos años, éstos se conectaban con el encendedor del vehículo. Con el tiempo, han evolucionado hasta estar integrados en el propio proceso de diseño del coche hasta llevarlo de serie.

Pues lo mismo ocurrirá con las medidas de eficiencia y sostenibilidad en edificios. Gracias a la industrialización de la construcción, desde la fase de diseño se tendrán en cuenta soluciones de eficiencia energética que irán totalmente integradas en el proyecto final, y que ayudarán a propietarios y usuarios de los edificios a lograr grandes ahorros económicos y energéticos, con una sociedad cada vez más concienciada.

La industrialización de la construcción es un gran impulso para la edificación sostenible que, como hemos visto, es esencial para lograr cumplir con los objetivos del Acuerdo de París para evitar que el incremento de la temperatura media global supere los 1,5ºC respecto a la era preindustrial y alcanzar la neutralidad de las emisiones de carbono.

UNA TRANSICIÓN NECESARIA PARA REDUCIR LAS EMISIONES DE CARBONO

La integración de los edificios inteligentes en un ambiente urbano dinámico, la electrificación del transporte público y privado, y el desarrollo de la infraestructura de carga del vehículo eléctrico serán los pilares fundamentales para alcanzar los objetivos de la agenda climática.

Es necesario que las ciudades y los edificios adopten cambios de forma inmediata para que sea posible alcanzar las metas de descarbonización, y esta debería ser la principal prioridad para los sectores públicos y privados. Es algo que debe hacerse a escala, utilizando un enfoque integrado y digitalizado.

Esta será la ruta más eficaz para alcanzar las metas de eficiencia del sector y cumplir con los objetivos de sostenibilidad necesarios para el planeta.

Ahora bien, descarbonizar las ciudades y los edificios a escala requiere que redefinamos la visión del rol que tienen para el futuro. Y estamos convencidos de que esto es posible.

 

José Luis Cabezas
Vicepresidente de Home&Distribution de Schneider Electric España

Del porqué del auge del btr y cómo puede impulsarlo la construcción industrializada

España es un país de modas, el sector inmobiliario no es ajeno a ellas pero, ¿el auge que estamos viviendo de la vivienda de alquiler obedece a una moda o realmente estamos ante un nuevo producto y ciclo inmobiliario?

En el Real Estate parece que está todo inventado, llevamos siglos haciendo lo mismo, la vivienda en alquiler no es nueva ni es la primera vez que se convierte en la protagonista del sector inmobiliario. Llevaba tiempo pidiendo su hueco en el sector y ahora en un mercado post-covid parece que incluso es una prioridad para las administraciones públicas. Analicemos el mercado inmobiliario para obtener conclusiones a este respecto:

    • Los indicadores señalaban ya incluso en septiembre del año pasado que los precios de venta de obra nueva habían alcanzado ya los límites de este ciclo.
    • Gran parte de la demanda es incapaz de acceder a su primera vivienda o a rotarla en los márgenes anteriores y más ahora en un panorama de incertidumbre como en el que nos encontramos.
    • Esta demanda no satisfecha, que no puede acceder a la compra, en parte se dirige al alquiler (actualmente el sobre apalancamiento bancario no es posible, hemos aprendido la lección de la crisis pasada). Como consecuencia directa, el alquiler lleva viviendo un periodo inflacionista importante sobre todo en el último año, y sobre todo en grandes ciudades.
    • La vivienda protegida es inexistente puesto que los costes de construcción hacen que no sea rentable su promoción y no ha habido ayudas por parte de las instituciones en este sentido.
    • Los costes de construcción, además de ser elevados, crecen de forma desigual por regiones y tipologías, por lo que son difíciles de prever en los planes de negocio. Actualmente, tras el covid, ¿podemos asegurar que bajarán los precios de construcción?, ¿Cuánto? Seguimos estando en una zona de clara incertidumbre.
    • La falta de mano de obra cualificada hace que fallemos en los costes, en los plazos de entrega y sobre todo en la calidad de lo que se construye.
    • Además de todo esto, debemos asumir de forma enérgica que un cambio de mentalidad ha venido para instalarse en nuestra sociedad, y no sólo en los jóvenes. Es de esperar que grandes cambios sociológicos se implanten en nuestra forma de vida tras pasar un periodo único y radical como el que hemos sufrido.

La nueva demanda emergente entiende la vivienda como algo eventual y deslocalizado, encuentra en el alquiler su forma de vida ideal.

De todo esto surge el escenario adecuado para el auge que vivimos del Build to Rent (BTR). No es una moda, es una realidad. Pero no nos quedemos ahí, profundicemos algo más. ¿Realmente con los costes de suelo actuales, en las ubicaciones idóneas para el alquiler y los costes de obra convencionales creemos que hay margen para el BTR tal y como lo entendemos en vivienda libre?, además, ¿Es viable reconvertir proyectos destinados a la venta en alquiler y salir airoso con nuestros inversores? En mi opinión, lo tenemos complicado. Llegamos al concepto que realmente queremos transmitir como una de las soluciones posibles a la situación actual del mercado del alquiler y es el BTR, sí, pero de vivienda “Asequible”.

Vamos a entrar de lleno, por tanto, en las posibilidades que tenemos reales de desarrollo de este producto inmobiliario.

SIN LA INTERVENCIÓN DE LAS INSTITUCIONES PÚBLICAS, NINGUNO. ASÍ DE SENCILLO.

Dos son las claves para el éxito de este producto, y las dos tienen que ver con los costes. El suelo y la obra. Los ingresos son sencillos, siempre que hablemos de “asequible” debemos pensar que va dirigido a la clase media que sustenta el país, por encima de los precios de vivienda protegida y por debajo del mercado actual. Pero ¿qué hacemos con el suelo y la obra? Vamos a hablar por tanto de la intervención de las administraciones, ya sean municipales, autonómicas o estatales. Tienen dos posibilidades para intentar solventar el problema de la vivienda en alquiler: intervenir directamente en el mercado privado regulando los precios de alquiler libre, (nos encontramos casos con resultados nefastos en este sentido como la ley Mietpreisbremse aprobada en Alemania en 2015 y que provocó un efecto contrario con la retirada de la oferta por parte de los privados ante el miedo a la sobre legislación y por tanto creando una subida de precios paralela a la oficial), o regular precios del mercado libre gestionando el patrimonio público, poniendo más vivienda en el mercado, aprovechando el patrimonio de las administraciones.

Obviamente, creemos firmemente en lo segundo. No hay nada más efectivo que poner a disposición del mercado viviendas reguladas, sobre patrimonio público, para que el patrimonio privado experimente un aterrizaje suave y adecuado a las nuevas circunstancias del mercado, mayor oferta. Por tanto, SÍ a la intervención de las administraciones públicas, pero solventando el primero de los problemas: el suelo.

SUELOS DEMANIALES (CONCESIONES) Y SUELOS PATRIMONIALES PÚBLICOS (DERECHOS DE SUPERFICIE) EN POSESIÓN DE LAS ADMINISTRACIONES PÚBLICAS COMO SOLUCIÓN AL PRIMERO DE NUESTROS PROBLEMAS.

Las administraciones poseen suelos destinados a dotaciones públicas, procedentes de cesiones normalmente, en las mejores ubicaciones si hablamos del alquiler y muchos de ellos en desarrollos urbanísticos donde tienen cubiertas todas las necesidades de equipamiento, ya sea deportivo, educativo, etc. ¿No es una necesidad para los vecinos de un municipio el poder tener acceso a una vivienda?, ¿no sería lógico que, en zonas donde tienen cubiertas las necesidades básicas de servicios, se pudieran desarrollar viviendas en régimen de alquiler a precios asequibles y que después de un periodo de concesión retornara el activo de nuevo a la administración para seguir dándole uso al servicio de sus ciudadanos?

La garantía constitucional del disfrute de una vivienda digna y adecuada, como responsabilidad compartida de todos los poderes públicos, se ha venido procurando durante los últimos años mediante distintas políticas sociales. Su artículo 47 recoge expresamente que “Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos”.

Existen mecanismos urbanísticos y legislativos suficientes, como así además lo están promoviendo en muchos ayuntamientos, que pueden y deben proveer de suelo a este tipo de iniciativas público-privadas enfocadas a la vivienda en régimen de alquiler.

LA CONSTRUCCIÓN INDUSTRIALIZADA, SOLUCIÓN A NUESTRO SEGUNDO PROBLEMA

Resuelto el primer problema por tanto del suelo, poniendo a disposición de los agentes privados los suelos públicos en concesión o mediante derechos de superficie, deberíamos ser capaces de atajar los costes de obra.

Los estándares de calidad y sostenibilidad global que actualmente tenemos, los que vienen recogidos en el nuevo CTE, además de la responsabilidad social corporativa que, como promotores tenemos, hace que, en un entorno como el actual, la construcción tradicional al igual que los suelos libres privados mantengan el BTR fuera de márgenes en términos de rentabilidad y plazos.

En un entorno como el descrito anteriormente, el segundo de los problemas sólo puede ser resuelto, en nuestra opinión, bajo el paraguas del proyecto y construcción industrializada.

Entendemos el BTR actualmente viable bajo el prisma de una construcción industrializada de calidad. En fábrica la mano de obra cualificada necesaria es eminentemente menor, los costes de obra se mantienen constantes y sólo son susceptibles a las fluctuaciones en los materiales, eminentemente menores que las fluctuaciones que sufrimos en la mano de obra en la construcción tradicional, una reducción de plazos que lógicamente redunda en una pronta puesta en carga del activo y por último y más importante la necesidad absoluta de diseñar, desde el proyecto, productos específicos para el BTR. Debemos industrializar desde el proyecto, sus volúmenes, materiales, calidades y soluciones constructivas.

Todas ellas deben ir dirigidas eminentemente a reducir a la mínima expresión los costes de construcción iniciales, el plazo de ejecución y más importante aún, los costes de mantenimiento y rotación.

Llegados a este punto, resaltando el mercado del alquiler asequible como solución habitacional al problema de la vivienda actual mediante la intervención de los poderes públicos en el mercado inmobiliario con los instrumentos que les procura la ley, esto es mediante la colaboración público-privada, y de cómo podemos resolver el problema de los costes mediante la industrialización del proyecto y la obra, nos gustaría cerrar el círculo con algún comentario al respecto de las rentabilidades esperadas.

Un negocio que no sea rentable nunca podrá ser desarrollado desde el sector privado, esto es una máxima inamovible.

Si logramos hacer entender a las administraciones que el objetivo real de estas iniciativas no es la vivienda social, sino la vivienda asequible destinada a la clase media habremos dado un paso de gigante en la solución del problema. Es cierto que nos movemos en márgenes estrechos en cuanto al coste mensual disponible y que probablemente no en todos los municipios funcione, pero es necesario poner en  sintonía a todos los agentes intervinientes para que entiendan el negocio y el producto y poder así desarrollarlo convenientemente, un producto como el alquiler, intensivo en capital, se materializa con la intervención importante de la financiación comercial bancaria, así como de recursos propios por supuesto, pero no podemos olvidar que la figura del comprador final, explotador del producto terminado que puede ser el propio promotor o un tercero se transforma en la clave absoluta de todo este proceso.

¿Está el mercado financiero preparado para este tipo de negocio? Tenemos un largo camino que emprender, los bancos creemos que si lo están y las posibilidades de negocio son amplias, pero, ¿qué pasa con el resto de agentes intervinientes? Inversores, fondos de pensiones, aseguradoras…

¿Serán capaces de sumarse a este negocio con concesiones o derechos de superficie a 40 ó 50 años y a qué tipo de TIR triple neta? La respuesta a esta pregunta, clave absoluta de todo, es a la que tenemos que ser capaces de dar respuesta.

 

Roberto Campos
Director General de Avintia Inmobiliaria

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