La vida útil de un edificio será mayor o menor en función del uso, gestión y mantenimiento que a este se le dé. Es decir, tras el diseño y construcción de un edificio, llega la etapa del mantenimiento adecuado del mismo, lo que será esencial a la hora de preservar la edificación y hacerla duradera en el tiempo. Además, por supuesto, de lo que esto supone para garantizar el bienestar de sus ocupantes.
Hoy queremos poner nuestra mirada en la gestión y el mantenimiento, requisitos para que un edificio entregado prolongue su vida útil y genere el máximo rendimiento para inversores y tenedores de inmuebles.
CAPEX vs. OPEX: valor para promotores y tenedores de inmuebles
Habitualmente pensamos en el coste de un proyecto inmobiliario como una suma del diseño y la construcción del edificio. Sin embargo, la vida útil del edificio será de interés para inversores inmobiliarios y, para ello, tendremos que proyectar también el coste del mantenimiento posterior.
Una fórmula que utilizan a menudo las empresas para calcular este tipo de gastos es dividirlos en dos conceptos: CAPEX, que son los gastos de capital; y OPEX, que son los gastos o costes operativos. En el sector inmobiliario, CAPEX sería el propio edificio, y otros elementos que se incluyan, como puede ser maquinaria u otros activos físicos. En cuanto al OPEX, hablaríamos de gastos diarios que podrían incluir salarios de empleados, servicios, impuestos, etc.
Para un edificio o inmueble, los principales costes OPEX que deberíamos tener en cuenta para la optimización de este, serían los siguientes:
- Servicios básicos (energía y agua).
- Gestión operativa: recursos humanos especializados para la gestión del activo inmobiliario.
- Limpieza, vigilancia, otros servicios extraordinarios y mantenimiento en general.
Cabe mencionar que los costes o gastos CAPEX tampoco acaban con la finalización de la obra, pues los tenedores de estos inmuebles podrán tener que hacer frente a la reposición de bienes, o adición de equipos o instalaciones para aumentar la capacidad de explotación.
Edificios especialmente susceptibles a esos OPEX
Un mantenimiento programado y bien establecido –con la planificación específica y necesaria- mejorará los costes y los resultados de una forma sostensible. Principalmente, frente a un mantenimiento reactivo, que solo responde frente a los problemas que van surgiendo. Precisamente por esto hemos incidido aquí en la relevancia del Build to Rent como alternativa para el mercado inmobiliario español: una única empresa de gestión puede gestionar con mayor eficiencia un edificio y aportarles un valor extraordinario a los inquilinos.
Es ahí donde entra en juego el Facility Management, especialmente en edificios destinados a fines que requieren de una inversión mayor en el apartado OPEX por su naturaleza: hospitales, hoteles, residencias senior, etc.
En estas tipologías de edificios, se requiere una limpieza (por poner un ejemplo) especial y más continuada para cada una de las áreas del mismo; digamos que la variedad de protocolos, servicios y sistemas proporcionarán retos de administración dispares que, sin duda, se convierten en desafíos en la gestión.
Además, los edificios antiguos cuentan con un mayor coste general de los gastos operativos: son más difíciles de mantener y consumen más energía, aparte de que sus equipos e instalaciones necesitan reparación más a menudo o incluso se exponen a quedarse obsoletos. Este es otro de los motivos por los que una correcta planificación puede conseguir reducir o eliminar costes e impulsar positivamente la gestión del edificio.
Tecnología para mejorar los gastos de gestión
Los edificios con un mantenimiento óptimo renuevan instalaciones obsoletas y alargan la vida útil de un inmueble; además, reducen los gastos operativos o, directamente, eliminan costes extraordinarios derivados del mal uso del edificio; al ahorro de costes se suma la satisfacción de los clientes / inquilinos / trabajadores. Para lograr esta meta, la tecnología de vanguardia es un gran aliado.
En primer lugar, el punto de partida es un software de gestión que permita recoger Big Data a través de la sensorización de los espacios. Los sensores pueden aportar datos muy dispares, desde la humedad relativa o la ocupación de los espacios para redistribuir los flujos humanos. La tecnología del Internet de las Cosas (IoT) permite que haya elementos conectados a una red que comparten constantemente datos, con los que ese motor Big Data hará las interpretaciones. Con esa “inteligencia” aportada, el software de gestión puede servir de base de operaciones para optimizar al máximo el rendimiento del edificio y sus elementos.
Ese software de gestión se puede complementar con la automatización de diferentes instalaciones y equipos: esta automatización evita que los equipos de gestión tengan que bucear en datos o protocolos, pues el sistema ya gestiona procesos de forma automática y avisa en caso de errores o incoherencias del sistema. Estos programas incluyen inteligencia artificial, que no solo es capaz de conducir esa automatización de los procesos, sino que ofrece análisis de las tareas realizadas y predecir el comportamiento de los mismos en el futuro.
Por último, no nos olvidemos de que la metodología BIM va más allá, también, del diseño y construcción del edificio. Con ella podremos practicar ese mantenimiento preventivo que alargará la vida útil del edificio: por ejemplo, mediante la programación en el tiempo de un conjunto de actividades de revisión y sustitución de elementos. Los facility managers pueden así consultar el modelo de gemelo digital y valorar todo tipo de tareas de mantenimiento gracias al volcado de información que además suponen las tecnologías de las que hemos hablado anteriormente.
