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Construir para alquilar: la cadena de valor del ‘build to rent’

Tradicionalmente en España, la actitud común del consumidor frente a la vivienda era la de apostar por la compra. Durante las últimas dos décadas hemos experimentado cambios sociodemográficos de todo tipo y las preferencias, especialmente en los más jóvenes, han cambiado.

Según datos de Eurostat, España experimenta un aumento cada año en cuanto a volumen de alquileres a nivel nacional. En 2019, el porcentaje de viviendas alquiladas alcanzó el 23,8%, acercándose así al 30,8% de la media general en la Unión Europea.

Esta oportunidad abre un nicho de mercado en el sector inmobiliario y de la construcción que está siendo atajada mediante una fórmula conocida como Build to Rent (BtR), un anglicismo que significa “construir para alquilar”.

El origen del BtR se atribuye a los Juegos Olímpicos de Londres en 2012, así que se trata de una alternativa relativamente novedosa: la creación de la villa olímpica (donde se acomodaría a los atletas participantes) tenía como destino final el del alquiler de esas viviendas, con precios asequibles para una ciudad muy congestionada y con altos alquileres. Y es que, al reducir el espacio entre los arrendados y arrendatarios, se eliminan intermediarios y tarificaciones extra, con lo que una reducción del precio final para el consumidor es posible. Por lo tanto, hay un origen económico también detrás del BtR, especialmente en grandes ciudades donde los más jóvenes son más proclives a alquilar (mayor movilidad, inestabilidad laboral, etc.).

Además, el impacto del COVID-19 se suma a esa lista de cambios en las preferencias del consumidor. Es una volatilidad añadida a una situación ya delicada, aparte de una crisis que limita las capacidades de ahorro. No obstante, también el BtR obedece a cambios en las preferencias de las nuevas generaciones.

 

Un modelo con amplias perspectivas de futuro

El Build to rent es, sin duda, un modelo al alza con mucho futuro, impulsado por nuevas preferencias sociales y demanda de espacios de viviendas en grandes ciudades con mucha congestión. Como señalan en Rentoo, se trata de una inversión atractiva, segura y estable. Además, los arrendatarios pueden encontrar buenas viviendas en localizaciones interesantes, que pueden contar con equipamientos poco habituales en otro tipo de inmuebles: gimnasios y otras instalaciones deportivas, servicios de consejería, párquines comunales, etc.

El modelo de gestión es diferente al tradicional en el que un particular o una agencia gestionan directamente con la persona o personas que alquilan una vivienda. Aquí grandes empresas o fondos de inversión utilizan el capital necesario para la construcción y puesta en marcha de estos edificios destinados al alquiler. Aunque la gestión final puede depender de terceros, el objetivo es la gestión integral del edificio, con el fin de conseguir una oferta variada y uniforme a la vez.

De esta forma, el BtR conforma una cadena de valor que repercute desde su construcción hasta el disfrute de la vivienda en sí misma, cuyos beneficios se pueden observar a lo largo de la misma.

 

El valor del BtR para el sector inmobiliario

El Build to Rent nace como una respuesta a un reto concreto, pero hoy se puede entender como una solución a problemas muy extendidos en grandes ciudades. Además, para el sector inmobiliario, el BtR es una oportunidad para ser más equilibrado, sostenible y accesible.

Por un lado, responde a unas nuevas necesidades del mercado y, de hecho, se trata de un nuevo concepto de construcción con una solución habitacional de una demanda social. Se espera que en España supere las 90.000 viviendas BtR en los próximos 7 años.

Por otro lado, el BtR supone otra oportunidad para la puesta en práctica de modelos como la construcción industrializada: una nueva forma de entender la construcción que consigue ahorros desde el inicio del proceso y que facilita el desarrollo del Build to Rent. De hecho, la construcción industrializada también reduce el tiempo de los procesos en un 30%, permitiendo que los proyectos se concreten cuanto antes y así agilizar la aparición de viviendas en alquiler tan demandadas en las grandes ciudades.

 

El valor del BtR para los fondos de inversión

Otra perspectiva desde la que mirar al BtR es la de la inversión. Hablamos de una herramienta de inversión inmobiliaria que, como decimos, está empezando a estandarizarse en España. No obstante, se trata de un mercado muy al alza y con una proyección de futuro muy interesante.

En primer lugar, porque, según la firma de consultoría JLL, el Build to Rent obtuvo alrededor de 600 millones de euros de inversión en el primer semestre de 2020. En este año 2021, la consultora Gesvalt anuncia que podemos esperar un crecimiento del 15% en el mercado inmobiliario, potenciado especialmente por la fórmula del BtR. Se trata de un modelo que no solo responde a una demanda social, sino que es atractivo para la inversión, ya que el inversor consigue de un edificio construido una rentabilidad fija a través del alquiler de cada una de las viviendas.

 

El valor del BtR para los tenedores del suelo

Uno de los pocos escollos que está viviendo la implementación del BtR es la ausencia de perfiles especializados en la gestión de este tipo de inmuebles. Para ello, será necesaria una transformación en la que se incorporen agentes tenedores y explotadores de esta tipología de productos. La dinamización de este sector vendrá de la mano de estos profesionales especializados.

Durante los últimos años, la polarización política ha provocado que ciertos sectores públicos ataquen directamente a grandes compañías que son los auténticos tenedores de suelo en las ciudades importantes. Este es un error que hay que solventar ya que estas compañías han de ser actores principales en el desarrollo del BtR en España, puesto que son los que deben acometer las inversiones iniciales.

En cualquier caso, se trata de una propuesta de valor muy interesante para las administraciones públicas y ayuntamientos, debido a que el BtR ofrece soluciones a medida para la necesidad creciente de espacios de vivienda en alquiler.

 

El valor del BtR para al usuario de la vivienda

El final de la cadena de valor lo recibe el usuario de la vivienda. Como hemos comentado a lo largo del artículo, se trata de un público que no encuentra entre sus prioridades la compra de vivienda, pero sí necesita encontrar una vivienda a precios razonables en zonas donde habitualmente es complejo encontrarlo.

Además, el BtR es un producto muy flexible en el que cabe el concepto que hemos relatado (vivienda asequible) con un concepto de build to rent prime (viviendas de lujo en ubicaciones privilegiadas). Por lo tanto, podemos esperar para el futuro próximo que coexistan estas interpretaciones del BtR con otras como el senior living housing (viviendas para tercera edad con servicios integrales), co-living, co-working, etc.

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