Etiqueta: Build to Rent

Gestión y mantenimiento: El Opex de los edificios

La vida útil de un edificio será mayor o menor en función del uso, gestión y mantenimiento que a este se le dé. Es decir, tras el diseño y construcción de un edificio, llega la etapa del mantenimiento adecuado del mismo, lo que será esencial a la hora de preservar la edificación y hacerla duradera en el tiempo. Además, por supuesto, de lo que esto supone para garantizar el bienestar de sus ocupantes.

Hoy queremos poner nuestra mirada en la gestión y el mantenimiento, requisitos para que un edificio entregado prolongue su vida útil y genere el máximo rendimiento para inversores y tenedores de inmuebles.

CAPEX vs. OPEX: valor para promotores y tenedores de inmuebles

Habitualmente pensamos en el coste de un proyecto inmobiliario como una suma del diseño y la construcción del edificio. Sin embargo, la vida útil del edificio será de interés para inversores inmobiliarios y, para ello, tendremos que proyectar también el coste del mantenimiento posterior.

Una fórmula que utilizan a menudo las empresas para calcular este tipo de gastos es dividirlos en dos conceptos: CAPEX, que son los gastos de capital; y OPEX, que son los gastos o costes operativos. En el sector inmobiliario, CAPEX sería el propio edificio, y otros elementos que se incluyan, como puede ser maquinaria u otros activos físicos. En cuanto al OPEX, hablaríamos de gastos diarios que podrían incluir salarios de empleados, servicios, impuestos, etc.

Para un edificio o inmueble, los principales costes OPEX que deberíamos tener en cuenta para la optimización de este, serían los siguientes:

  • Servicios básicos (energía y agua).
  • Gestión operativa: recursos humanos especializados para la gestión del activo inmobiliario.
  • Limpieza, vigilancia, otros servicios extraordinarios y mantenimiento en general.

Cabe mencionar que los costes o gastos CAPEX tampoco acaban con la finalización de la obra, pues los tenedores de estos inmuebles podrán tener que hacer frente a la reposición de bienes, o adición de equipos o instalaciones para aumentar la capacidad de explotación.

Edificios especialmente susceptibles a esos OPEX

Un mantenimiento programado y bien establecido –con la planificación específica y necesaria- mejorará los costes y los resultados de una forma sostensible. Principalmente, frente a un mantenimiento reactivo, que solo responde frente a los problemas que van surgiendo. Precisamente por esto hemos incidido aquí en la relevancia del Build to Rent como alternativa para el mercado inmobiliario español: una única empresa de gestión puede gestionar con mayor eficiencia un edificio y aportarles un valor extraordinario a los inquilinos.

Es ahí donde entra en juego el Facility Management, especialmente en edificios destinados a fines que requieren de una inversión mayor en el apartado OPEX por su naturaleza: hospitales, hoteles, residencias senior, etc.

En estas tipologías de edificios, se requiere una limpieza (por poner un ejemplo) especial y más continuada para cada una de las áreas del mismo; digamos que la variedad de protocolos, servicios y sistemas proporcionarán retos de administración dispares que, sin duda, se convierten en desafíos en la gestión.

Además, los edificios antiguos cuentan con un mayor coste general de los gastos operativos: son más difíciles de mantener y consumen más energía, aparte de que sus equipos e instalaciones necesitan reparación más a menudo o incluso se exponen a quedarse obsoletos. Este es otro de los motivos por los que una correcta planificación puede conseguir reducir o eliminar costes e impulsar positivamente la gestión del edificio.

Tecnología para mejorar los gastos de gestión

Los edificios con un mantenimiento óptimo renuevan instalaciones obsoletas y alargan la vida útil de un inmueble; además, reducen los gastos operativos o, directamente, eliminan costes extraordinarios derivados del mal uso del edificio; al ahorro de costes se suma la satisfacción de los clientes / inquilinos / trabajadores. Para lograr esta meta, la tecnología de vanguardia es un gran aliado.

En primer lugar, el punto de partida es un software de gestión que permita recoger Big Data a través de la sensorización de los espacios. Los sensores pueden aportar datos muy dispares, desde la humedad relativa o la ocupación de los espacios para redistribuir los flujos humanos. La tecnología del Internet de las Cosas (IoT) permite que haya elementos conectados a una red que comparten constantemente datos, con los que ese motor Big Data hará las interpretaciones. Con esa “inteligencia” aportada, el software de gestión puede servir de base de operaciones para optimizar al máximo el rendimiento del edificio y sus elementos.

Ese software de gestión se puede complementar con la automatización de diferentes instalaciones y equipos: esta automatización evita que los equipos de gestión tengan que bucear en datos o protocolos, pues el sistema ya gestiona procesos de forma automática y avisa en caso de errores o incoherencias del sistema. Estos programas incluyen inteligencia artificial, que no solo es capaz de conducir esa automatización de los procesos, sino que ofrece análisis de las tareas realizadas y predecir el comportamiento de los mismos en el futuro.

Por último, no nos olvidemos de que la metodología BIM va más allá, también, del diseño y construcción del edificio. Con ella podremos practicar ese mantenimiento preventivo que alargará la vida útil del edificio: por ejemplo, mediante la programación en el tiempo de un conjunto de actividades de revisión y sustitución de elementos. Los facility managers pueden así consultar el modelo de gemelo digital y valorar todo tipo de tareas de mantenimiento gracias al volcado de información que además suponen las tecnologías de las que hemos hablado anteriormente.

Del porqué del auge del btr y cómo puede impulsarlo la construcción industrializada

España es un país de modas, el sector inmobiliario no es ajeno a ellas pero, ¿el auge que estamos viviendo de la vivienda de alquiler obedece a una moda o realmente estamos ante un nuevo producto y ciclo inmobiliario?

En el Real Estate parece que está todo inventado, llevamos siglos haciendo lo mismo, la vivienda en alquiler no es nueva ni es la primera vez que se convierte en la protagonista del sector inmobiliario. Llevaba tiempo pidiendo su hueco en el sector y ahora en un mercado post-covid parece que incluso es una prioridad para las administraciones públicas. Analicemos el mercado inmobiliario para obtener conclusiones a este respecto:

    • Los indicadores señalaban ya incluso en septiembre del año pasado que los precios de venta de obra nueva habían alcanzado ya los límites de este ciclo.
    • Gran parte de la demanda es incapaz de acceder a su primera vivienda o a rotarla en los márgenes anteriores y más ahora en un panorama de incertidumbre como en el que nos encontramos.
    • Esta demanda no satisfecha, que no puede acceder a la compra, en parte se dirige al alquiler (actualmente el sobre apalancamiento bancario no es posible, hemos aprendido la lección de la crisis pasada). Como consecuencia directa, el alquiler lleva viviendo un periodo inflacionista importante sobre todo en el último año, y sobre todo en grandes ciudades.
    • La vivienda protegida es inexistente puesto que los costes de construcción hacen que no sea rentable su promoción y no ha habido ayudas por parte de las instituciones en este sentido.
    • Los costes de construcción, además de ser elevados, crecen de forma desigual por regiones y tipologías, por lo que son difíciles de prever en los planes de negocio. Actualmente, tras el covid, ¿podemos asegurar que bajarán los precios de construcción?, ¿Cuánto? Seguimos estando en una zona de clara incertidumbre.
    • La falta de mano de obra cualificada hace que fallemos en los costes, en los plazos de entrega y sobre todo en la calidad de lo que se construye.
    • Además de todo esto, debemos asumir de forma enérgica que un cambio de mentalidad ha venido para instalarse en nuestra sociedad, y no sólo en los jóvenes. Es de esperar que grandes cambios sociológicos se implanten en nuestra forma de vida tras pasar un periodo único y radical como el que hemos sufrido.

La nueva demanda emergente entiende la vivienda como algo eventual y deslocalizado, encuentra en el alquiler su forma de vida ideal.

De todo esto surge el escenario adecuado para el auge que vivimos del Build to Rent (BTR). No es una moda, es una realidad. Pero no nos quedemos ahí, profundicemos algo más. ¿Realmente con los costes de suelo actuales, en las ubicaciones idóneas para el alquiler y los costes de obra convencionales creemos que hay margen para el BTR tal y como lo entendemos en vivienda libre?, además, ¿Es viable reconvertir proyectos destinados a la venta en alquiler y salir airoso con nuestros inversores? En mi opinión, lo tenemos complicado. Llegamos al concepto que realmente queremos transmitir como una de las soluciones posibles a la situación actual del mercado del alquiler y es el BTR, sí, pero de vivienda “Asequible”.

Vamos a entrar de lleno, por tanto, en las posibilidades que tenemos reales de desarrollo de este producto inmobiliario.

SIN LA INTERVENCIÓN DE LAS INSTITUCIONES PÚBLICAS, NINGUNO. ASÍ DE SENCILLO.

Dos son las claves para el éxito de este producto, y las dos tienen que ver con los costes. El suelo y la obra. Los ingresos son sencillos, siempre que hablemos de “asequible” debemos pensar que va dirigido a la clase media que sustenta el país, por encima de los precios de vivienda protegida y por debajo del mercado actual. Pero ¿qué hacemos con el suelo y la obra? Vamos a hablar por tanto de la intervención de las administraciones, ya sean municipales, autonómicas o estatales. Tienen dos posibilidades para intentar solventar el problema de la vivienda en alquiler: intervenir directamente en el mercado privado regulando los precios de alquiler libre, (nos encontramos casos con resultados nefastos en este sentido como la ley Mietpreisbremse aprobada en Alemania en 2015 y que provocó un efecto contrario con la retirada de la oferta por parte de los privados ante el miedo a la sobre legislación y por tanto creando una subida de precios paralela a la oficial), o regular precios del mercado libre gestionando el patrimonio público, poniendo más vivienda en el mercado, aprovechando el patrimonio de las administraciones.

Obviamente, creemos firmemente en lo segundo. No hay nada más efectivo que poner a disposición del mercado viviendas reguladas, sobre patrimonio público, para que el patrimonio privado experimente un aterrizaje suave y adecuado a las nuevas circunstancias del mercado, mayor oferta. Por tanto, SÍ a la intervención de las administraciones públicas, pero solventando el primero de los problemas: el suelo.

SUELOS DEMANIALES (CONCESIONES) Y SUELOS PATRIMONIALES PÚBLICOS (DERECHOS DE SUPERFICIE) EN POSESIÓN DE LAS ADMINISTRACIONES PÚBLICAS COMO SOLUCIÓN AL PRIMERO DE NUESTROS PROBLEMAS.

Las administraciones poseen suelos destinados a dotaciones públicas, procedentes de cesiones normalmente, en las mejores ubicaciones si hablamos del alquiler y muchos de ellos en desarrollos urbanísticos donde tienen cubiertas todas las necesidades de equipamiento, ya sea deportivo, educativo, etc. ¿No es una necesidad para los vecinos de un municipio el poder tener acceso a una vivienda?, ¿no sería lógico que, en zonas donde tienen cubiertas las necesidades básicas de servicios, se pudieran desarrollar viviendas en régimen de alquiler a precios asequibles y que después de un periodo de concesión retornara el activo de nuevo a la administración para seguir dándole uso al servicio de sus ciudadanos?

La garantía constitucional del disfrute de una vivienda digna y adecuada, como responsabilidad compartida de todos los poderes públicos, se ha venido procurando durante los últimos años mediante distintas políticas sociales. Su artículo 47 recoge expresamente que “Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos”.

Existen mecanismos urbanísticos y legislativos suficientes, como así además lo están promoviendo en muchos ayuntamientos, que pueden y deben proveer de suelo a este tipo de iniciativas público-privadas enfocadas a la vivienda en régimen de alquiler.

LA CONSTRUCCIÓN INDUSTRIALIZADA, SOLUCIÓN A NUESTRO SEGUNDO PROBLEMA

Resuelto el primer problema por tanto del suelo, poniendo a disposición de los agentes privados los suelos públicos en concesión o mediante derechos de superficie, deberíamos ser capaces de atajar los costes de obra.

Los estándares de calidad y sostenibilidad global que actualmente tenemos, los que vienen recogidos en el nuevo CTE, además de la responsabilidad social corporativa que, como promotores tenemos, hace que, en un entorno como el actual, la construcción tradicional al igual que los suelos libres privados mantengan el BTR fuera de márgenes en términos de rentabilidad y plazos.

En un entorno como el descrito anteriormente, el segundo de los problemas sólo puede ser resuelto, en nuestra opinión, bajo el paraguas del proyecto y construcción industrializada.

Entendemos el BTR actualmente viable bajo el prisma de una construcción industrializada de calidad. En fábrica la mano de obra cualificada necesaria es eminentemente menor, los costes de obra se mantienen constantes y sólo son susceptibles a las fluctuaciones en los materiales, eminentemente menores que las fluctuaciones que sufrimos en la mano de obra en la construcción tradicional, una reducción de plazos que lógicamente redunda en una pronta puesta en carga del activo y por último y más importante la necesidad absoluta de diseñar, desde el proyecto, productos específicos para el BTR. Debemos industrializar desde el proyecto, sus volúmenes, materiales, calidades y soluciones constructivas.

Todas ellas deben ir dirigidas eminentemente a reducir a la mínima expresión los costes de construcción iniciales, el plazo de ejecución y más importante aún, los costes de mantenimiento y rotación.

Llegados a este punto, resaltando el mercado del alquiler asequible como solución habitacional al problema de la vivienda actual mediante la intervención de los poderes públicos en el mercado inmobiliario con los instrumentos que les procura la ley, esto es mediante la colaboración público-privada, y de cómo podemos resolver el problema de los costes mediante la industrialización del proyecto y la obra, nos gustaría cerrar el círculo con algún comentario al respecto de las rentabilidades esperadas.

Un negocio que no sea rentable nunca podrá ser desarrollado desde el sector privado, esto es una máxima inamovible.

Si logramos hacer entender a las administraciones que el objetivo real de estas iniciativas no es la vivienda social, sino la vivienda asequible destinada a la clase media habremos dado un paso de gigante en la solución del problema. Es cierto que nos movemos en márgenes estrechos en cuanto al coste mensual disponible y que probablemente no en todos los municipios funcione, pero es necesario poner en  sintonía a todos los agentes intervinientes para que entiendan el negocio y el producto y poder así desarrollarlo convenientemente, un producto como el alquiler, intensivo en capital, se materializa con la intervención importante de la financiación comercial bancaria, así como de recursos propios por supuesto, pero no podemos olvidar que la figura del comprador final, explotador del producto terminado que puede ser el propio promotor o un tercero se transforma en la clave absoluta de todo este proceso.

¿Está el mercado financiero preparado para este tipo de negocio? Tenemos un largo camino que emprender, los bancos creemos que si lo están y las posibilidades de negocio son amplias, pero, ¿qué pasa con el resto de agentes intervinientes? Inversores, fondos de pensiones, aseguradoras…

¿Serán capaces de sumarse a este negocio con concesiones o derechos de superficie a 40 ó 50 años y a qué tipo de TIR triple neta? La respuesta a esta pregunta, clave absoluta de todo, es a la que tenemos que ser capaces de dar respuesta.

 

Roberto Campos
Director General de Avintia Inmobiliaria

Industrialización y necesidad de vivienda de protección

En mundo cuenta con 7550 millones de habitantes, y más de la mitad de todo ellos ya viven en las ciudades. Según datos de la Organización de las Naciones Unidas, se espera que el número de habitantes en las ciudades para 2050 se duplique. La concentración de la población en las ciudades es una de las principales tendencias demográficas en todo el mundo, también en nuestro país, y supondrá inevitablemente grandes transformaciones a las que tendremos que hacer frente en las próximas décadas.

El crecimiento y la concentración demográfica en las zonas urbanas plantea varios desafíos de sostenibilidad relacionados con el medio ambiente, la alimentación, la sanidad, el trabajo, y sobre todo con la vivienda y los servicios dotacionales. Estos desafíos a pesar de la complejidad que conllevan, suponen también un gran nicho de oportunidades, y pueden convertirse en una herramienta crítica para el desarrollo sostenible, si se gestiona de la manera adecuada.

La construcción de viviendas sostenibles que permitan alojar a los flujos migratorios que continuamente reciben las ciudades, es una de las principales necesidades latentes. Para alcanzar una solución, será necesaria la disposición de suelo finalista por parte de las administraciones públicas, mediante planes de vivienda social. Pero también será necesario un sistema de construcción ágil, eficiente y sostenible, como la construcción industrializada, que permita edificar el número de viviendas sociales necesarias.

 

La construcción industrializada para un futuro sostenible

La construcción industrializada es la evolución de los procesos de construcción hacia un modelo más racional, económico y sostenible. La utilización de nuevos materiales, y las posibilidades que ofrecen estos procesos son claves para los retos demográficos del futuro, ya que nos permitirán disponer de viviendas sostenibles y de calidad, de una manera rápida.

La fabricación de piezas, paneles, módulos, y otros elementos de construcción de una manera industrial permiten reducir los tiempos de ejecución de las obras en más de un 50% con respecto a la construcción tradicional. Esta aceleración del proceso, en cambio, no repercute en la calidad de las construcciones. Al contrario, los procesos industriales cuentan con un control de calidad minucioso, y los márgenes de error quedan reducidos al mínimo, por lo que la calidad de las viviendas industrializadas es mayor que la de las viviendas tradicionales construidas con los mismos materiales.

En cuanto a la sostenibilidad y el impacto ambiental, la construcción industrializada permite mejorar las condiciones en varios aspectos. La generación de residuos es mucho menor en los procesos industriales, los residuos reciben un mejor tratamiento, y el aprovechamiento de los materiales es mayor. Además, los desplazamientos también se reducen, y en consecuencia ocurre lo mismo con el gasto energético. La construcción industrializada permite incorporar la eficiencia energética de forma natural en las construcciones, implementando sistemas de aislamiento y energías renovables en los edificios, que los convierten en viviendas sostenibles.

Por lo tanto, además de reducir los plazos, la construcción industrializada permitirá contar con viviendas sostenibles, y modernas, otro de los retos de las nuevas administraciones.

 

Smart Cities para afrontar los retos

Los procesos de urbanización pueden convertirse así en un factor clave para lograr un desarrollo sostenible, gracias a los nuevos procesos de construcción industrializada que permiten planificar, diseñar, y desarrollar las ciudades de una manera mucho más eficiente y ecológica. Estas nuevas formas de construir facilitan además la integración de las nuevas tecnologías, permitiendo convertir a las Smart Cities en ciudades realmente inteligentes desde el corazón de cada uno de sus edificios, tanto si son parte de un centro de negocios como si pertenecen al parque de vivienda social. Así, se abre la puerta a innovaciones que repercutirán no solo en la calidad de vida de los residentes, sino que tendrán un impacto positivo sobre todos los aspectos de la ordenación urbana, mejorando la movilidad y las comunicaciones mediante las nuevas tecnologías y el Internet de las cosas. Las Smart Cities serán inteligentes desde sus cimientos.


Quizás te puede interesar:


Las posibilidades de mejora son infinitas, la construcción industrializada supone una herramienta aventajada para poder implementar esas mejoras ajustándose a las exigencias de plazos, economía, e impacto ambiental que requiere el futuro. La necesidad de construir viviendas sociales y viviendas sostenibles será cada vez mayor, pero afortunadamente la tecnología cuenta con procesos capaces de dar respuesta a esas necesidades.

Las ciudades tendrán que continuar siendo el motor de la innovación para lograr un impacto duradero en las comunidades, que garantice que “nadie y ningún lugar” se quede atrás. La vivienda social de alta calidad y edificada mediante la construcción industrializada se perfila como indispensable para alcanzar los Objetivos de Desarrollo Sostenible para el milenio, y el bienestar global en las ciudades.

Más sobre Grupo Avintia

Grupo Industrial líder en el sector constructor inmobiliario

Logo
SUSCRÍBETE A NUESTRA NEWSLETTER

    SÍGUENOS EN:
    This site is registered on wpml.org as a development site.