Modelo Público-Privado: Solución habitacional para el mercado inmobiliario en España

La carencia sistemática de vivienda en alquiler en nuestro país ha sido uno de los grandes motivos por los que el precio del alquiler ha crecido desmesuradamente. El caso es más grave todavía en las grandes ciudades. Muestra de ello es que según Atlas RE Analytics y Gesvalt, España necesita “más de un 1 millón de viviendas para satisfacer la demanda de la población española con dificultades para acceder a un hogar”.

El parque inmobiliario español cuenta con una serie de problemáticas que deben afrontarse desde el gobierno y las administraciones, pero también mediante una colaboración con el capital privado. En este panorama encontramos una posible solución a este problema con un modelo público-privado sobre el que queremos hablar en el artículo de hoy.

Panorama del déficit de vivienda en España

De acuerdo con Mercedes de Miguel, responsable del estudio, uno de los motivos del desequilibrio en el mercado inmobiliario es el siguiente: desde 2014 el precio de la vivienda ha aumentado un 12%, mientras que el salario medio solo ha crecido en un 5%.

Tras la crisis económica de 2008 la financiación ha sufrido un endurecimiento y menos particulares reúnen las características para cumplir con las condiciones de una hipoteca. De Miguel asegura que «en 2009 se firmaron 1,79 hipotecas por cada compraventa, mientras que, en 2020, la cifra fue de 0,72 por cada operación».

La opción del alquiler también se debe a la escasez de ahorro entre el público joven y un cambio de preferencia, pues el segmento entre los 30 y 44 años ha pasado de alquilar en un 20% en el año 2004, a un 31% en 2019. Por eso surgen hoy fórmulas alternativas en el sector inmobiliario como es el build to rent (BTR), edificios de viviendas que se construyen con el único fin de que sean de alquiler. Entre las ventajas principales se encuentra una reducción en el precio final y equipamientos e instalaciones interesantes ya que la gestión integral del edificio recae sobre una empresa en lugar de muchos propietarios.

Diferencias de recursos entre ayuntamientos y de precios entre ciudades

De acuerdo con este estudio sobre el inmobiliario español, Madrid es la provincia con mayor necesidad de pisos asequibles (214,740 unidades), seguido de Málaga (136.700) y Barcelona (128.733). Por detrás encontramos a Sevilla (71.319), Valencia (6.146) y Cádiz (59.694).

Ya en 2019, antes del impacto sufrido por la pandemia del coronavirus, una serie de expertos alertaba en Cinco Días de la necesidad de abordar el problema por parte del Estado y el capital privado. Los ayuntamientos y gobiernos regionales no tienen a día de hoy la capacidad para reaccionar a esta demanda tan desmedida y será necesaria una colaboración público-privada.

De hecho, en este artículo se recalca que España es uno de los países de la OCDE que menos gasta en vivienda. Beatriz Toribio, directora de estudios de Fotocasa lo remarca así: “No puede ser que España solo dedique el 0,02% del PIB a política de vivienda”.

Además, las diferencias de precios entre ciudades no son uniformes, así como las subidas registradas en los últimos años. Según un estudio de Idealista, entre 2014 y 2019 el precio de la vivienda en alquiler de las 52 capitales de provincia subió de media un 27,6%. Los mayores aumentos se registran entre Palma (51,5%), Málaga (49,8%) y Valencia (49,5%). En los casos de Madrid y Barcelona las cifras no son muy diferentes, con un 42,2% y un 38,9% respectivamente.

Modelo de concesión: ¿En qué consiste?

Como apunta la consultora PwC, en el marco de medidas tomadas para paliar los efectos del COVID-19, el Real Decreto-ley 26/2020 recoge como principal medida la colaboración público-privada. PwC lo define como “la relación prolongada entre los dos sectores, la participación relevante del sector privado en la financiación del proyecto y su implicación en el diseño y ejecución, y, sobre todo, la transferencia a dicho sector privado del riesgo operacional”.

Este real decreto abarca más temáticas que simplemente el área de inmuebles, pero a partir del artículo 31 y consecutivos, se aborda la colaboración público-privada (CPP), concebida para incentivar la vivienda social o asequible. Esta gira en torno a la concesión de dominio público para estos casos y las regulaciones necesarias para adherirse a la normativa autonómica.

Uno de los puntos más importantes es que, en este decreto ley, se aboga por que el acceso a estos terrenos de propiedad pública sea gratuito (“sin una contraprestación en forma de canon) para la empresa privada que desee explotarlos con el objetivo de realizar estas promociones de vivienda social o asequible.

De la misma forma, este recurso legislativo tiene como fondo la asistencia entre las Administraciones Públicas, ofreciendo instrumentos de colaboración. Finalmente, en estas colaboraciones, citando a esta consultora, “cuyos acuerdos respecto de los derechos y obligaciones que cada una ostente frente al superficiario o el concesionario durante las fases tanto de construcción del edificio como de alquiler de las viviendas, habrán de respetarse en el título de constitución del derecho de superficie o de la concesión demanial”.

¿Cuáles son las ventajas del modelo público-privado?

En primer lugar, no hace falta reseñar lo que ya hemos explicado a lo largo del artículo: hoy en día hay una creciente demanda de vivienda en alquiler y las principales ciudades españolas no son capaces de ofertar las unidades necesarias. La primera y gran ventaja del modelo público-privado es la capacidad de proporcionar la oferta de vivienda requerida.

En definitiva, se trata de ejecutar o finalizar proyectos complejos en los que el sector público unilateralmente podría encontrar dificultades. La implicación del sector privado puede canalizar la intervención de especialistas que permitan desarrollar una calidad mayor en las viviendas, especialmente si la gestión final también recaerá en manos privadas.

La aportación de ese valor añadido de un sector completamente profesionalizado permitirá que el parque inmobiliario, en concreto el destinado a alquiler asequible o social, se ataje de la mejor forma. El mantenimiento y gestión de edificios de viviendas, como es el caso del BTR, potenciará la calidad de los inmuebles y su equipamiento, a la vez que colabora en la reducción de los precios y aumenta el valor del suelo público para los ayuntamientos.

De cara a completar estos proyectos en el menor tiempo posible y asumir el reto presentado, la industrialización es un recurso muy interesante: Grupo Avintia es especialista en la construcción industrializada, un modelo innovador que busca revolucionar el sector con sostenibilidad, calidad y velocidad en los plazos de ejecución.