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La demanda de vivienda en Madrid: Contexto y Soluciones

Si hace unos pocos meses hablamos de las ciudades de España con mayor demanda de vivienda, en esta ocasión queremos dirigir nuestra mirada a Madrid. Precisamente, en este post anterior, hablamos de que la capital de España es la ciudad con mayor demanda de vivienda, seguida de Alcalá de Henares, perteneciente a la misma comunidad autónoma.

El balance del sector de la construcción en 2021 arroja datos positivos, aunque el mercado inmobiliario se ha visto afectado por numerosos problemas como la escasez y crecimiento del precio de los materiales. Pese a todo ello, la inversión inmobiliaria en España sigue siendo una de las más atractivas del entorno.

 

Situación del mercado inmobiliario en Madrid

El portal inmobiliario Idealista refleja un estudio de la firma de consultoría PwC en el que se muestra un dato interesante: España es el país europeo que arrastra un mayor déficit de viviendas. Y, en concreto, solamente la Comunidad de Madrid necesitará la construcción de 23.000 nuevos inmuebles al año para cubrir la demanda de las próximas décadas. De este total, cerca de la mitad (11.000) corresponderían a la capital.

Como nota, el mismo portal señala que uno de los males endémicos del mercado inmobiliario español tiene que ver con más de medio millón de casas sin vender en España. Estas tienen poca salida al mercado por sus características o ubicación. Unos problemas que se suman a la falta de suelo o la excesiva burocracia, como principales escollos para renovar el parque inmobiliario. La rehabilitación de edificios, con los fondos Next Generation, surge como una alternativa para paliar el impacto de la falta de vivienda.

Según Idealista, Madrid construirá, aproximadamente, 7.000 viviendas al año hasta 2030. Como vemos, muy lejos de las cifras deseadas. Por lo tanto, ¿cuál es el camino a seguir para solucionar el problema de la demanda en el mercado inmobiliario?

 

Planes e iniciativas para fomentar la construcción

Una noticia reciente de Europa Press subraya que la demanda de obra nueva en Madrid Nuevo Norte (uno de los proyectos de desarrollo de la ciudad con más empuje) ha crecido más de un 400 %, durante los primeros meses de 2022. Este dato refleja la apremiante situación en la que se encuentra el mercado inmobiliario de Madrid para hacer frente a la demanda social de vivienda.

Desde El Confidencial apuntan a la dificultad del acceso a la vivienda y los altos precios del alquiler como una de las grandes preocupaciones de los españoles en los últimos años. Por eso se han llevado a cabo planes desde las administraciones públicas para paliar estos efectos negativos en el inmobiliario nacional: desde el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, pasando por los reales decretos de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, y el de medidas de reactivación económica para hacer frente al impacto del coronavirus en los ámbitos de transportes y vivienda; hasta la Ley por el Derecho a la Vivienda, aprobada el pasado 1 de febrero de 2022.

Los salarios de los españoles no han crecido al ritmo que sí han hecho los precios de la vivienda y los alquileres. Todo ello indica que es necesaria una colaboración público-privada que reúna sinergias con las que atajar estos retos. Una de ellas es el Plan Vive de la Comunidad de Madrid, en el que la comunidad pone a disposición de los promotores suelo nuevo para crear nuevas soluciones habitacionales y, entre ellas, se debe incluir un porcentaje destinado a la vivienda asequible.

 

Nuevas fórmulas para afrontar la acuciante demanda

Una de las tendencias más pujantes del ecosistema de la construcción y del inmobiliario es el BtR o build to rent. Precisamente ahora, cuando hay una gran demanda de vivienda, aparece como una de las grandes soluciones para los problemas habitacionales de ciudades (o regiones) como Madrid. Con este Plan Vive, las principales promotoras del país han aprovechado para lanzar proyectos de BtR, que tiene entre sus numerosas ventajas la capacidad de que un único tenedor gestione un edificio completo, ofreciendo a los inquilinos posibilidades que van desde la fase de diseño hasta el mantenimiento o la oferta ampliada de servicios.

Otras formas de entender la vivienda que están buscando su sitio en esta coyuntura complicada son el senior living (viviendas para mayores de 65 años), el coliving (como evolución del coworking, profesionales afines bajo un único techo), u otras formas de afrontar los proyectos, como es el crowdfunding inmobiliario (financiación complementaria a través de plataformas de inversión colaborativa).

Además, estas nuevas fórmulas traen otras de las asignaturas pendientes para el futuro del sector: sostenibilidad, digitalización, eficiencia energética o apuesta por la amplitud de servicios comunitarios (gimnasios, mantenimiento, gestión, etc.). Lo que es seguro es que los sectores de la construcción y el inmobiliario cuentan con un gran dinamismo y hoy, además, son un motor para la recuperación económica del país.

Balance 2021: ¿Un año para recordar o para olvidar en la construcción?

Todo parece indicar que 2021 ha sido un año de mejoría respecto de la catástrofe económica y de desarrollo que supuso el impacto de la pandemia en 2020. Pero las cifras están ahí, y 2021 recoge buenos números en cuanto a renovación del sector de la construcción tras un año muy difícil.

Además, la senda del crecimiento parece continuar en 2022 y antiguas tendencias, de las que llevamos tiempo hablando aquí (industrialización, sostenibilidad, rehabilitación de edificios), se solidifican y apuntan a un futuro halagüeño más próximo de lo que creemos.

Balance del sector de la construcción en 2021

Pese a que prácticamente todos los sectores productivos se vieron afectados en el año 2020, y en el 2021 hemos vivido un incremento del precio de las materias primas, los resultados que lanza el ejercicio 2021 son positivos para el sector de la construcción.

Así lo manifiesta la Confederación Nacional de Construcción (CNC), recogido en El País, donde además se apunta a un crecimiento del sector del 7 %. La edificacióno crecerá un 7,6 % respecto del año 2020; la rehabilitación de edificios un 10,4%, apoyada por el impulso público; la obra nueva un 8 %; y la edificación no residencial un 5 %.

La patronal lamenta la no activación de los fondos europeos Next Generation, que habrían ayudado a que el crecimiento del sector durante este año 2021 hubiera sido mucho mayor. A nivel europeo, Elaborex destaca que ha habido una rápida recuperación del sector a nivel regional tras el impacto de la pandemia en 2020: “El volumen de la construcción crecerá un 3,8% en 2021 y se espera que las pérdidas ocasionadas en 2020 se recuperen este año”.

Para este medio, la rehabilitación de los edificios sigue siendo en España la esperanza para reforzar el sector con un volumen de negocio cada vez más relevante.

Tendencias de la construcción para 2022

Diana Carolina Flores, responsable de sostenibilidad de Grupo Avintia, espera un gran impulso de la construcción industrializada para 2022: “Dado el potencial de desarrollo que presenta aún la industrialización en España, esperamos que el volumen que supone la construcción industrializada en España respecto a la tradicional continúe incrementándose hasta alcanzar, al menos, el 40% en 2030”.

De lo más destacable de 2021, apunta a la puesta en marcha del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia (como decíamos arriba, como impulsor de la rehabilitación de edificios); y el auge del Build to rent (BtR). Esta fórmula de construcción de inmuebles con el objetivo de destinarlas al alquiler también es una alternativa poderosa del sector para hacer frente a la gran demanda de vivienda que existe en muchas ciudades españolas.

En cuanto a tendencias generales para 2022, Interempresas centra su mirada en 7:

  • Nuevas técnicas en construcción sostenible.
  • La reforma y renovación de edificios dará el impulso definitivo.
  • Salto tecnológico para una mayor eficiencia en la ejecución de proyectos (hablamos de sistemas como el BIM).
  • Asentamiento de la construcción industrializada.
  • Integración de la tecnología de impresión en 3D.
  • Estética y diseño, también en fachadas de edificios.
  • Espacios más flexibles, multifuncionales y luminosos.

Sostenibilidad y respeto al medioambiente en construcción

En la entrevista a Diana Carolina Flores mencionada arriba, se hace hincapié en las posibilidades que brinda la construcción industrializada y los proyectos de Avintia, en materia de sostenibilidad y respeto por el medioambiente.

Con su sistema de construcción industrializada ÁVIT-A, Avintia ha sido seleccionado por Culmia para ejecutar las 1.763 viviendas destinadas al alquiler que le han sido adjudicadas por el Plan VIVE de la Comunidad de Madrid. Y este es solo un ejemplo de muchos proyectos. En contratos como este, salen a la luz las virtudes de la construcción industrializada: es más sostenible (producción en fábrica, control de los elementos, diseño especializado, reducción de residuos…); mejora los estándares de calidad; y acorta ostensiblemente los plazos de entrega, algo muy relevante en un mercado tan exigente.

La construcción industrializada aporta muchos beneficios, tanto a nivel social, como económico y medioambiental: los procesos constructivos se llevan a cabo en mucho menos tiempo, generando menos emisiones y acelerando los tiempos de entrega; el proceso digitalizado aumenta la precisión y la calidad de los acabados, pero también reduce los costes en un 20 %; y sobre todo ello, la creación de nuevos perfiles profesionales, mucho más especializados. Por último, la construcción industrializada es aplicable, tanto a la construcción de obra nueva como al hoy pujante sector de la rehabilitación.

Agenda 2030: construcción y cumplimiento de los Objetivos de Desarrollo Sostenible

El pasado día 13 de noviembre concluyó en Glasgow, Escocia, la Conferencia sobre el Cambio Climático (COP26) y, aunque no dejó a todas las partes interesadas del todo satisfechas, líderes de los 200 países reunidos cerraron un acuerdo climático “de compromiso”.

En la búsqueda de la reducción de las emisiones contaminantes y la lucha por la responsabilidad y el respeto sobre el medioambiente, la construcción juega un papel esencial. Los edificios, tanto en su construcción, como en el resto de su vida útil, son uno de los emisores principales de contaminación. Por eso, la adaptación del sector de la construcción es transcendental a la hora de que cada país cumpla con los Objetivos de Desarrollo Sostenible (ODS) de las Naciones Unidas.

La aportación del sector de la construcción a los ODS y la Agenda 2030

De acuerdo con un estudio reciente, presentado durante la celebración de la COP26, los edificios son responsables del 36 % de las emisiones de gases de efecto invernadero en la UE. Este concepto de partida sienta las bases para que el sector de la construcción busque, por un lado, la construcción de edificios más sostenibles, y por otro, la renovación y rehabilitación del parque inmobiliario existente.

Entre las preguntas de este estudio, los encuestados declararon que renovarían su casa si contaran con la ayuda financiera adecuada (79 %); que las mejoras de eficiencia energética deberían ser obligatorias (73 %); y más de la mitad (62 %) reconocieron que es una responsabilidad social para el usuario que sus casas sean respetuosas con el clima. También una parte significativa de los encuestados (62 %) subrayó que haría cambios para mejorar la eficiencia energética si eso redujera su factura de la luz.

Por lo tanto, sabemos que los edificios son una parte del problema y que la sociedad quiere tomar partido en su solución. ¿Pero qué hay de la aportación directa del sector al cumplimiento de la Agenda 2030? Más de la mitad de la población mundial (3,5 mil millones de personas) vive en ciudades, donde hay mayor concentración de edificios y, por tanto, de contaminación.

En cuanto a los 17 Objetivos de Desarrollo Sostenible, el sector de la construcción puede aportar factores positivos a 6 de ellos, de los que hablaremos a continuación.

ODS que el sector de la construcción puede contribuir

De acuerdo con el blog ’17 Global Goals’, la construcción puede aportar a estos 6 objetivos concretos dentro de todos los ODS. El ODS 6 se centra en que se garantice el agua potable y el saneamiento para todos, algo que puede sonarnos remoto en el primer mundo, pero que es una realidad en muchas ciudades del globo. Aparte de ello, mediante el uso de tecnologías de recuperación de aguas residuales, podemos reducir nuestra dependencia del agua dulce a gran escala, como otra alternativa sostenible y de economía circular.

En cuanto al ODS 7, la energía se puede hacer asequible y sostenible por cauces como reducir su uso y reducir su coste. En primer lugar, aquí juega un papel crucial la arquitectura, en el diseño de edificios que sean energéticamente más eficientes. Además, los aparatos de bajo consumo, entre otros, pueden bajar el consumo ostensiblemente. Si a todo ello le añadimos la aportación de energías verdes (solar, eólica, etc.) que se pueden instalar en los propios edificios, hablamos de soluciones limpias y a costes reducidos (en casos incluso coste cero).

Industria, innovación e infraestructuras, este es el nombre del ODS 9. Aquí el interés se concentra en edificios industriales y en su amplio rango de mejora: se llevan el 33 % del uso mundial de energía primaria y el 40 % de las emisiones mundiales de CO2 relacionadas con la energía. De nuevo las soluciones son la implementación de energías limpias, uso eficiente de la iluminación, y otras técnicas para mejorar el aislamiento, la climatización y los procesos industriales.

En el ODS 11 la atención gira hacia las ciudades sostenibles y comunidades, con lo que entendemos la ciudad como conjunto de edificios habitados por personas. Esa dualidad también permea en las soluciones: ciudades más seguras, resilientes y sostenibles. Gestión del tráfico, reducción de residuos, aguas limpias, calidad del aire, recursos de ámbito local, etc.

El ODS 12 alude a un cambio de mentalidad en las sociedades, pues se centra en los patrones de producción y consumo sostenibles. Conseguir más con menos y generar menos residuos. No solo se trata de un consumo más responsable, sino de la introducción de metodologías y herramientas que favorezcan que los hogares tengan una huella de carbono neutra.

Por último, el ODS 13 es el objetivo que engloba frenar el cambio climático, en cuanto a tomar “acción por el clima”. Promover ideas de desarrollo sostenible y, en cuanto a edificios, el principal actor en este entorno es el Green Building Council (que cuenta con una sede en España) para la “transformación hacia un modelo sostenible del sector de la edificación”.​

Contribución de la industrialización de la construcción a los ODS

La construcción industrializada es una de las banderas del cambio y desde Grupo Avintia creemos que es imprescindible para el futuro por sus características de ser racional, económicamente interesante, tecnológicamente avanzado y de consumo energético casi nulo.

La llegada de los fondos Next Generation EU puede impulsar el sector de la construcción en España, y fomentar el desarrollo e implementación de la construcción industrializada, que hoy solo supone el 1 % del volumen de todas las viviendas construidas anualmente. Habitualmente destacamos de la construcción industrializada que reduce los plazos y aumenta la precisión de la ejecución, pero el aporte que otorga a la sostenibilidad es muy grande.

Es positivo para que los edificios sean más sostenibles porque los procesos constructivos son más eficientes, pero también porque los edificios construidos también lo son. Además, permiten una introducción más ágil de procesos tecnológicos tanto en el diseño (modelo BIM), como en la vida útil del edificio (IoT, climatización inteligente, etc.). En definitiva, la construcción industrializada es el camino a seguir y futuro del sector, además de una apuesta interesante para la rehabilitación del parque inmobiliario y la búsqueda de un modelo sostenible y eficiente.

Residencias senior: ¿qué son y por qué están revolucionando el concepto?

Residencias senior: ¿qué son y por qué están revolucionando el concepto?
En este blog hemos hablado de la necesidad que tiene nuestro país en materia inmobiliaria: muchas ciudades viven con una gran demanda de vivienda, un reto para el cual el sector de la construcción no tiene las herramientas necesarias.

Algunas de las consecuencias de esta falta de oferta nueva para renovar el parque inmobiliario radican en el aumento del precio de los alquileres (más acuciante en grandes ciudades), y en general, el envejecimiento de nuestros edificios. Son desafíos realmente complejos de combatir, especialmente ahora que España se ha comprometido con medidas de sostenibilidad para alcanzar las metas de la Agenda 2030.

En definitiva, estos son retos a los que se enfrentan el sector constructor y el inmobiliario, en su conjunto. Sin embargo, han motivado el desarrollo de muchas alternativas inmobiliarias, como son las residencias senior.

¿Qué son las residencias senior?

Muchos son los términos que se han utilizado para esta nueva tendencia de las residencias senior, también conocidas como senior living o senior housing. Se trata de un nuevo modelo de viviendas para el sector inmobiliario que consiste en alojamientos destinados a personas mayores de 60 o 65 años. Un movimiento que viene motivado por el aumento de la esperanza de vida y la calidad de vida, que cada día va en aumento en países como España.

Hablamos de un modelo que se ha puesto en práctica en otros países del mundo como Francia, Reino Unido, Suecia o Estados Unidos. El proceso de envejecimiento de la población está motivando que se genere esta oferta de vivienda destinada a la tercera edad. Pero todo ello, con un plus de servicios, que cubra todas las necesidades de las personas alojadas en estas viviendas.

Precisamente hablamos de necesidades especiales para personas mayores de 65 años que sean independientes, con plena capacidad cognitiva y física. Algunas de las alternativas que se están poniendo en práctica son:

Senior Living Cohousing: consiste en trasladar la fórmula de la cooperativa a este nicho de edad, con un formato de compra en propiedad y donde personas con intereses comunes comparten el proyecto donde residirán.
Senior Living Coliving: aquí las viviendas se comercializan a través de una promotora, pero dirigidas al mercado senior. Hablamos de viviendas con zonas destinadas al uso comunitario.
Senior Living Resort: en este caso, el matiz está en el carácter de resort, y por ello, están habitualmente ubicadas en playa y destinadas al público extranjero

¿En qué se asemejan al build to rent (BtR)?

La primera coincidencia de las residencias senior y los edificios del build to rent salta a la vista: se construyen con un fin específico y son inmuebles gestionados en su totalidad por una empresa o fondo que hace la función de único propietario. Esto permite que las viviendas sean gestionadas en bloque, se ofrezca una oferta de servicios común y la administración sea más efectiva y satisfactoria para el residente.

En general, las residencias senior, en cualquiera de sus vertientes, cuentan con un espacio propio para el residente, su vivienda privada, y después las zonas comunes. En ellas, debido a la gestión única de este innovador modelo de negocio, podremos encontrar todo tipo de servicios: los más habituales de conserjería, vigilancia 24 horas, mantenimiento, limpieza; pero también otros más interesantes basados en gastronomía, atención médica, entretenimiento (cine y teatro), etc.

 

El rol de la construcción industrializada en las residencias senior

Según un estudio de la consultora Savills, reflejado en Eje Prime, el sector del senior living está pegando fuerte en Europa. En España está dando sus primeros pasos con muchísima fuerza y ha copado el 7 % de la inversión de los últimos doce meses, superando así el 4 % que venía recogiendo en años anteriores. Se trata de un nicho de mercado muy interesante para los inversores y con potente crecimiento.

Por ello, la construcción industrializada puede suponer un fuerte aliado para el desarrollo y despliegue de viviendas destinadas al uso de residencias senior. Con ÁVIT-A, el sistema integral de construcción industrializada de Grupo Avintia, ofrecemos los profesionales especializados y la innovación más avanzada para crear viviendas sostenibles, conectadas y de calidad. Todo ello, con todos los procesos (desde el diseño a obra) con la tecnología digital de vanguardia, para conseguir una reducción del tiempo de producción y de los residuos, manteniendo los más altos estándares de calidad, y ofreciendo un producto más respetuoso con el medio ambiente.

Por lo tanto, el empujón que necesitan las residencias senior en nuestro país, con demanda e inversión, se pueden acometer con los mejores resultados a través de procesos inteligentes como la construcción industrializada.

Gestión y mantenimiento: El Opex de los edificios

La vida útil de un edificio será mayor o menor en función del uso, gestión y mantenimiento que a este se le dé. Es decir, tras el diseño y construcción de un edificio, llega la etapa del mantenimiento adecuado del mismo, lo que será esencial a la hora de preservar la edificación y hacerla duradera en el tiempo. Además, por supuesto, de lo que esto supone para garantizar el bienestar de sus ocupantes.

Hoy queremos poner nuestra mirada en la gestión y el mantenimiento, requisitos para que un edificio entregado prolongue su vida útil y genere el máximo rendimiento para inversores y tenedores de inmuebles.

CAPEX vs. OPEX: valor para promotores y tenedores de inmuebles

Habitualmente pensamos en el coste de un proyecto inmobiliario como una suma del diseño y la construcción del edificio. Sin embargo, la vida útil del edificio será de interés para inversores inmobiliarios y, para ello, tendremos que proyectar también el coste del mantenimiento posterior.

Una fórmula que utilizan a menudo las empresas para calcular este tipo de gastos es dividirlos en dos conceptos: CAPEX, que son los gastos de capital; y OPEX, que son los gastos o costes operativos. En el sector inmobiliario, CAPEX sería el propio edificio, y otros elementos que se incluyan, como puede ser maquinaria u otros activos físicos. En cuanto al OPEX, hablaríamos de gastos diarios que podrían incluir salarios de empleados, servicios, impuestos, etc.

Para un edificio o inmueble, los principales costes OPEX que deberíamos tener en cuenta para la optimización de este, serían los siguientes:

  • Servicios básicos (energía y agua).
  • Gestión operativa: recursos humanos especializados para la gestión del activo inmobiliario.
  • Limpieza, vigilancia, otros servicios extraordinarios y mantenimiento en general.

Cabe mencionar que los costes o gastos CAPEX tampoco acaban con la finalización de la obra, pues los tenedores de estos inmuebles podrán tener que hacer frente a la reposición de bienes, o adición de equipos o instalaciones para aumentar la capacidad de explotación.

Edificios especialmente susceptibles a esos OPEX

Un mantenimiento programado y bien establecido –con la planificación específica y necesaria- mejorará los costes y los resultados de una forma sostensible. Principalmente, frente a un mantenimiento reactivo, que solo responde frente a los problemas que van surgiendo. Precisamente por esto hemos incidido aquí en la relevancia del Build to Rent como alternativa para el mercado inmobiliario español: una única empresa de gestión puede gestionar con mayor eficiencia un edificio y aportarles un valor extraordinario a los inquilinos.

Es ahí donde entra en juego el Facility Management, especialmente en edificios destinados a fines que requieren de una inversión mayor en el apartado OPEX por su naturaleza: hospitales, hoteles, residencias senior, etc.

En estas tipologías de edificios, se requiere una limpieza (por poner un ejemplo) especial y más continuada para cada una de las áreas del mismo; digamos que la variedad de protocolos, servicios y sistemas proporcionarán retos de administración dispares que, sin duda, se convierten en desafíos en la gestión.

Además, los edificios antiguos cuentan con un mayor coste general de los gastos operativos: son más difíciles de mantener y consumen más energía, aparte de que sus equipos e instalaciones necesitan reparación más a menudo o incluso se exponen a quedarse obsoletos. Este es otro de los motivos por los que una correcta planificación puede conseguir reducir o eliminar costes e impulsar positivamente la gestión del edificio.

Tecnología para mejorar los gastos de gestión

Los edificios con un mantenimiento óptimo renuevan instalaciones obsoletas y alargan la vida útil de un inmueble; además, reducen los gastos operativos o, directamente, eliminan costes extraordinarios derivados del mal uso del edificio; al ahorro de costes se suma la satisfacción de los clientes / inquilinos / trabajadores. Para lograr esta meta, la tecnología de vanguardia es un gran aliado.

En primer lugar, el punto de partida es un software de gestión que permita recoger Big Data a través de la sensorización de los espacios. Los sensores pueden aportar datos muy dispares, desde la humedad relativa o la ocupación de los espacios para redistribuir los flujos humanos. La tecnología del Internet de las Cosas (IoT) permite que haya elementos conectados a una red que comparten constantemente datos, con los que ese motor Big Data hará las interpretaciones. Con esa “inteligencia” aportada, el software de gestión puede servir de base de operaciones para optimizar al máximo el rendimiento del edificio y sus elementos.

Ese software de gestión se puede complementar con la automatización de diferentes instalaciones y equipos: esta automatización evita que los equipos de gestión tengan que bucear en datos o protocolos, pues el sistema ya gestiona procesos de forma automática y avisa en caso de errores o incoherencias del sistema. Estos programas incluyen inteligencia artificial, que no solo es capaz de conducir esa automatización de los procesos, sino que ofrece análisis de las tareas realizadas y predecir el comportamiento de los mismos en el futuro.

Por último, no nos olvidemos de que la metodología BIM va más allá, también, del diseño y construcción del edificio. Con ella podremos practicar ese mantenimiento preventivo que alargará la vida útil del edificio: por ejemplo, mediante la programación en el tiempo de un conjunto de actividades de revisión y sustitución de elementos. Los facility managers pueden así consultar el modelo de gemelo digital y valorar todo tipo de tareas de mantenimiento gracias al volcado de información que además suponen las tecnologías de las que hemos hablado anteriormente.

Las ciudades de España con mayor demanda de vivienda

Lo hemos contado aquí: España necesita más de un millón de viviendas para satisfacer la demanda de la población. En un momento en el que todas las industrias y sectores están viviendo una constante transformación por el reto digital y tecnológico, en España, el sector constructor inmobiliario se enfrenta a un desafío mayúsculo, que es a la vez una gran oportunidad para aquellas empresas que quieran liderar el cambio.

En este contexto, nos encontramos con el alarmante estado del alquiler de vivienda en la Comunidad de Madrid: vivienda escasa, envejecida y con precios disparados. Y no es la única región en la que ocurre lo mismo.

Hoy queremos revisar cuáles son las ciudades españolas con mayor demanda de vivienda, y algunas de las alternativas a las que puede agarrarse el sector para salir reforzado de este reto.

Las ciudades con mayor demanda de vivienda en España

El portal inmobiliario Idealista, a través de su división Idealista/data, elabora informes sobre el estado del mercado de la vivienda. En un estudio reciente analiza la demanda relativa a la oferta en compraventa de viviendas (en el segundo trimestre de 2021): en este escenario, Madrid encabeza la lista como la ciudad española con mayor presión de la demanda sobre la oferta. El top 3 lo completan Alcalá de Henares y Zaragoza capital.

Como Idealista elabora este informe trimestralmente, sabemos que estas tres ciudades mantienen sus puestos respecto al primer trimestre de 2021. San Sebastián sube cuatro puestos hasta el 5º, mientras que Barcelona pierde dos posiciones, para llegar al 8º puesto. El top 10 de ciudades con mayor demanda de vivienda en España sería el siguiente:

Madrid (Madrid).
Alcalá de Henares (Madrid).
Zaragoza (Zaragoza).
Las Palmas de Gran Canaria (Las Palmas).
San Sebastián (Guipúzcoa).
Sevilla (Sevilla).
Santa Cruz de Tenerife (S/C de Tenerife).
Barcelona (Barcelona).
Valencia (Valencia).
Málaga (Málaga).
Mercados clave entre las principales ciudades españolas

Curiosamente y según ‘Cotizalia’, Guadalajara, Soria y Teruel, son las ciudades de España que más viviendas construyen por cada 10.000 habitantes. Precisamente, estas ciudades son las capitales de provincias (del mismo nombre) que pertenecen a la España del interior, muy vinculada con lo que hoy se llama “España vaciada”. Aun así, Madrid, Barcelona, Valencia o Málaga concentran la mayor actividad del sector inmobiliario que, de alguna manera, parece estar mejor distribuido de lo que pensamos.

Actualmente, el mercado de obra nueva goza de gran dinamismo en la fase de recuperación de la crisis de la COVID-19, mientras que el número de transacciones respecto al año anterior en este segmento creció un 7,3 %. En Madrid y Barcelona se concentraron el 24 % de las compraventas nacionales, y continúan siendo de los motores principales de la industria. Con el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia de la Economía española, el mercado inmobiliario español promete un horizonte de crecimiento gracias, en parte, a los fondos europeos destinados a paliar los efectos de la pandemia.

Alternativa para la demanda de alquiler: Build to rent (BtR)

El parque inmobiliario español necesita sumar un volumen altísimo de unidades por muchos motivos, siendo los principales la escasez, la antigüedad de los inmuebles y el alto precio del alquiler. Por todos estos motivos, uno de los recursos por los que está apostando el sector es el Build to rent (BtR), o la construcción de vivienda destinada al alquiler.

Los grandes atractivos del Build to rent se centran en la posibilidad de atraer capital de grandes fondos de inversión que pueden aportar el volumen de vivienda necesario en grandes ciudades como Madrid o Barcelona. Todas esas viviendas se gestionan desde un único propietario, lo que permite que el conjunto de las viviendas goce de mejores instalaciones comunes. Esa es una de las ventajas para el inquilino, que además puede optar a mejores servicios y atención que en el caso de que se tratara de un propietario individual.

Alternativa para la demanda en compra y alquiler: Construcción Industrializada

La gran respuesta a la demanda voraz de vivienda, ya sea en obra nueva, rehabilitación de edificios o alquiler, es la construcción industrializada. Mediante un conjunto de disciplinas renovadas, herramientas digitales y conceptos innovadores, la construcción industrializada aporta los recursos necesarios para construir en un corto plazo de tiempo las viviendas que se necesitan en el ecosistema inmobiliario español.

La construcción industrializada es un impulsor de la velocidad que requiere hoy el parque inmobiliario. Y además hablamos de plazos reducidos en el tiempo de ejecución mediante diseños reproducidos de piezas y automatización de procesos; además de otros factores claves en la industria hoy en día, como es la de la sostenibilidad debido a la ostensible reducción de residuos y mayor control de los mismos.

ÁVIT-A es el sistema integral de Grupo Avintia, que integra un ecosistema de partners que además son líderes en el sector. Hablamos de una solución única que aporta las herramientas digitales necesarias para optimizar y maximizar los recursos y procesos, desde la fabricación de los componentes hasta el ensamblaje en obra.

La digitalización de los procesos en Industrialización de la construcción: una revolución que ya no espera

¿Qué significa que pasemos de un sistema de construcción «tradicional» a uno industrializado? Cuando cambiamos los procesos y la forma de producir las casas, las escuelas u otros equipos que tenemos en mente como hospitales, residencias, etc., hay variables que dejan de serlo, por ejemplo: el tiempo de ejecución, el ahorro de costes, los accidentes laborales, la sostenibilidad del proyecto, la mejora en la calidad entregada, etc.

Se nos presenta entonces un nuevo paradigma que viene a sustituir uno tradicional, ya agotado y de poco recorrido para los nuevos tiempos: la revolución 4.0 en el sector constructor-inmobiliario.

Esta Revolución 4.0 supone la combinación de la automatización a través de las nuevas tecnologías y el intercambio de datos a través del Big Data y el Cloud Compunting, con el objetivo de mejorar la eficiencia de los procesos productivos y de gestión dentro de una organización.

El último Barómetro sobre la Madurez Digital en España publicado por Divisadero —propiedad del grupo Merkle— ha decidido incorporar, por primera vez, al sector de la construcción en su análisis, al que define “como un entusiasta digital pero aun con ciertas salvedades”. De hecho, según este mismo estudio, la construcción es el segundo sector de toda España “que más valora la transformación digital como palanca de cambio”.

Una de las premisas en referencia a la Industria 4.0 en el sector de la construcción es la industrialización de los procesos constructivos. Esto significa transformar la concepción de la obra como una fábrica y los procesos constructivos como procesos productivos que industrializar para, posteriormente, incorporar las tecnologías.

La reciente incorporación de sistemas de construcción industrializada, la integración de la metodología BIM (por sus siglas en inglés, Building Information Modelling ) o la introducción de sistemas propios que permiten automatizar procesos son algunos de los hitos que han permitido introducir a la construcción en la rueda digital. Sin embargo, la digitalización va mucho más allá. No hay que entenderla como una mera conversión de los procesos, sino como la necesidad de incluir ciertos elementos nuevos en el propio ADN de las empresas para anticiparnos y liderar un sector que aún tiene mucho por hacer.

El proyecto de construcción típico involucra una multitud de subcontratistas y proveedores independientes, que tienen pocos incentivos para adoptar nuevos métodos durante los breves períodos en que están en el trabajo. Los proyectos varían mucho, por lo que las constructoras a menudo luchan por desarrollar herramientas y métodos que puedan aplicar repetidamente. Es importante tomar en cuenta que la fabrica requiere de una serie de procesos de soporte y control para garantizar su eficiencia y aportación de valor a la compañía, así como el logro de los objetivos establecidos y resultados esperados.

La industrialización de la construcción supone un alto nivel de organización, tecnología y sofisticación en el trabajo de construcción e instalación y requiere formas organizativas progresivas de gestión de la construcción (incluida la consolidación y especialización de las organizaciones de construcción e instalación, cooperación y combinación, y asociaciones multifuncionales para la construcción y la planificación).

La introducción de sistemas de control automatizados que utilizan métodos económicos y tecnología informática, ofrecen grandes oportunidades para mejorar la planificación y la gestión en la construcción y en la producción de materiales de construcción, ensamblajes y piezas

Lograr la integración de todos estos procesos de trabajo en un ecosistema tecnológico integral y, con los datos generados desde el propio proceso, es esencial para organizar la información a través de la cual desarrollar un proceso de toma de decisiones más rápido, preciso y acertado para la actividad productiva.

Nueva cultura interna
La digitalización no solo significa incorporar tecnología. Significa también cambiar la cultura interna de una organización de principio a fin, pero también de todos los que forman parte de la cadena de valor del ciclo constructivo. Constructores, promotores, inmobiliarias, instaladores, administraciones públicas, proveedores energéticos, fabricantes. Todos somos partes de la cadena y, como eslabones de ella, debemos sentir la necesidad de innovar e invertir en desarrollo, y más cuando tecnología y desarrollo son prácticamente sinónimos en la actualidad.

No es posible catalogar esta revolución 4.0 como una moda pasajera, las tecnologías evolucionan a velocidad imparable medida en la que es requerida su incorporación en las industrias, la mayoría de los sectores productivos nos encontramos embarcados en este proceso y, sobre todo, cuando en el mundo, casi el 100% de sus operaciones se basa en las tecnologías: comunicaciones, información, transacciones bancarias, llegando inclusive al uso del dinero digital, para el 2019.

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La transformación digital requiere inversión. No solo porque es parte del negocio sino también porque es la única manera de actualizarse y conseguir agilizar actividades en pro de la productividad y eficiencia operativa.

Comenzar un proceso de transformación digital no es hacerse con los últimos equipos tecnológicos, es un complejo proceso que implica y afecta de manera transversal a toda la organización. Potenciar el talento interno con formación para los diferentes equipos en las últimas tendencias, analítica y disciplinas digitales que puedan favorecer su ejecución diaria. La formación para la dirección en transformación digital también es necesaria para dotar a los directivos de una visión actualizada de los nuevos modelos de negocio digitales, para saber cómo poder abordar al nuevo consumidor y cómo liderar el cambio.

JUAN J. GONZÁLEZ GONZÁLEZ
Director General Planificación y Organización Corporativa Grupo Avintia

Materiales Fotocatalíticos en fachadas

La innovación en los materiales y la construcción industrializada están transformando el sector de la construcción. Gracias a los avances en investigación hoy contamos con materiales y procesos menos contaminantes, más rápidos, sostenibles y económicos.
Los materiales fotocatalíticos y la construcción offsite son excelentes ejemplos de cómo la tecnología bien empleada ofrece soluciones a los retos ambientales y ecológicos de nuestro tiempo, mejorando tanto el entorno en el que vivimos, como el rendimiento de las inversiones que realizamos.

Las fachadas fotocatalíticas tienen la capacidad de reducir la contaminación ambiental mediante la eliminación de sustancias contaminantes como el óxido de nitrógeno. Es decir, ayudan a descontaminar el entorno de manera constante, gracias a los procesos químicos que suceden de manera natural en su superficie.
Esta capacidad de las fachadas fotocatalíticas supone una gran ventaja medioambiental que redunda también en el bienestar de las personas. En las ciudades, los materiales catalíticos ayudan a contrarrestar las emisiones provenientes del tráfico, mientras que en zonas rurales también ayudan a la eliminación de algunas sustancias nocivas que se encuentran en el aire derivadas del uso de herbicidas e insecticidas.

De este modo la utilización de materiales fotocatalíticos nos permite ofrecer soluciones a la creciente preocupación social por la salud y el medioambiente.

¿Cómo funciona la Fotocatálisis?

La fotocatálisis es un proceso de descontaminación que se produce de manera espontánea en la naturaleza. Es un proceso similar a la fotosíntesis -en el que la luz solar y la clorofila de las plantas permiten eliminar C02 y transformarlo en oxígeno puro- pero en el caso de la fotocatálisis, el proceso es fotoquímico en vez de biológico. Es decir, el agente catalizador no son las plantas, sino algunos materiales que reaccionan a la luz solar.

Cuando las superficies tratadas con estos materiales entran en contacto con la luz solar, neutralizan los agentes tóxicos mediante un proceso de oxidación activado por la radiación ultravioleta. De este modo, las fachadas fotocatalíticas consiguen neutralizar los óxidos de nitrógeno, óxidos de azufre, diversos compuestos orgánicos volátiles, monóxido de carbono, amoniaco, metil mercaptano, formaldehído, pesticidas, compuestos orgánicos clorados como el fenol y el fenantreno, e incluso algunas bacterias, hongos y virus.
Hay varios compuestos capaces de neutralizar esta larga lista de sustancias nocivas, pero el más empleado en los materiales fotocatalíticos es el dióxido de titanio, y los materiales derivados de él. El dióxido de titanio es un compuesto bastante común y muy utilizado en otros ámbitos de la industria. Podemos encontrarlo en el papel, en las bandejas para alimentos, los productos cosméticos, las cremas solares, o las pastas de dientes, por citar algunos usos. Se trata de un elemento seguro que proporciona luminosidad y tiene la capacidad de reducir la fragilidad y el agrietamiento de materiales como el plástico y el caucho.

Las ventajas de los materiales fotocatalíticos en la construcción industrializada

Ya hemos vistos como las fachadas fotocatalíticas ayudan a mejorar el aire reduciendo las emisiones más contaminantes de la industria y el tráfico, mejorando no solo el medioambiente, sino contribuyendo también a mejorar la salud pulmonar de millones de personas. Otra de las grandes ventajas de la utilización de estos materiales en la construcción offsite es su función “antiséptica”.
Los materiales fotocatalíticos con dióxido de titanio tienen un efecto bactericida sobre organismos como la Escherichia coli y Staphylococcus aureus. Además de hacer frente a las bacterias, estos materiales consiguen descomponer los compuestos nocivos liberados durante el proceso de esterilización. La capacidad super oxidativa de estos materiales utilizan la pérdida citoplasmática para causar la muerte a las bacterias, coagula las proteínas virales y reprime la actividad viral, capturando y matando las bacterias flotantes en el aire.
Si las ventajas sobre la salud son sorprendentes, los beneficios estéticos no se quedan atrás. La utilización de materiales fotocatalíticos tiene un efecto desodorizante muy útil en la mayor parte de las construcciones. La capacidad oxidante del titanio es más fuerte que el anión de ozono, y tiene mayor capacidad de absorción que el carbón activado. Gracias a ello, las construcciones fotocatalíticas incorporan un efecto desodorizante, previniendo por ejemplo los malos olores derivados del tabaco, los desagües, los animales, o los olores propios uso de los espacios.

Las superficies fotocatalíticas también previenen la fijación de un gran número de partículas orgánicas e inorgánicas responsables de la suciedad que se va acumulando en las fachadas de los edificios. Gracias a ello, no solo se mejora el aspecto general de las construcciones, que lucen más limpias y luminosas; sino que también supone un gran ahorro en costes de mantenimiento y limpieza, ya que éstos se ven drásticamente reducidos.

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Por último, cabe destacar que las propiedades de los materiales fotocatalíticos no se agotan con el uso, sino que permanecen activas durante toda la vida del edificio, siempre y cuando reciban luz solar o ultravioleta.
Todas estas propiedades suponen una gran ventaja para la sociedad en su conjunto. De hecho, numerosas instituciones y organismos públicos apuestan y recomiendan la utilización de materiales fotocatalíticos para las nuevas construcciones. Algo que, gracias a los sistemas de construcción industrializada, como ÁVIT-A, ahora es mucho más rápido, sencillo y económico.
Los procesos de construcción offsite de ÁVIT-A permite una completa flexibilidad en el diseño y el uso de estos materiales, incluyendo cementos y pinturas fotocatalíticas. La rapidez y la eficiencia de la construcción industrializada con materiales fotocatalíticos multiplica los beneficios, acorta los plazos y reduce de por sí el impacto ambiental. Sus aplicaciones para edificios residenciales, hospitales, colegios, puentes e incluso monumentos son infinitas, así como la puerta que abren al beneficio conjunto para la sociedad.

Blockchain aplicado al sector constructor-inmobiliario

Los avances en la informática y el mundo digital continúan evolucionando de una forma exponencial, como lo han hecho durante las últimas décadas. Esta permanente mejora ha generado nuevas formas de gestión que se basan en algoritmos digitales, y trascienden el ámbito informático, para influir en muchos otros campos. El último impacto revolucionario de estas tecnologías digitales sobre el sector inmobiliario y el sector de la construcción es el Blockchain.

El Blockchain es conocido por ser la tecnología que permite la existencia de las criptomonedas o monedas digitales. Su gran innovación consiste en la encriptación de información en una cadena de bloques eliminando intermediarios. La primera aplicación de esta tecnología fue monetaria, pero poco a poco su uso se está implementando en diversos sectores, modificando los procesos y las formas de gestión.
La tecnología Blockchain permite generar redes de usuarios -también llamados nodos- interconectados entre sí, que se conectan a su vez con otras redes. Esta conexión se produce entre iguales, es decir, sin jerarquías, por eso se les llama redes peer to peer (p2p). Lo que esto provoca es un sistema de ordenadores en el que todos interactúan simultáneamente como cliente y como servidor respecto al resto de nodos de la red en cuestión.

Esta red es una enorme base de datos en la práctica, cuya propiedad no puede ser monopolizada, porque está generada por todos los participantes. En la red quedan registrados todos los intercambios de información que se producen, con la particularidad de que la información no puede ser alterada ni modificada, únicamente se pueden añadir nuevos registros. De este modo el propio sistema supone una estructura que garantiza la fiabilidad de la información, haciendo innecesario el uso de intermediarios como los notarios, ya que el sistema certifica cada una de las transacciones.
Veamos cómo el Blockchain se está introduciendo en los sectores inmobiliario y la construcción, y cuál es su potencial de transformación y mejora.

Sector Inmobiliario

El Blockchain aporta transparencia y evita la necesidad de intermediarios, estas cualidades en el sector inmobiliario abren la puerta a nuevas formas de financiación sin la necesidad de implicar a los agentes tradicionales de la economía, mediante el crowdfunding o nuevas fórmulas de inversión digital, por ejemplo.

Otra de las aplicaciones en las que el Blockchain tendrá mucho impacto será en los contratos. De hecho, los contratos con esta tecnología ya han sido bautizados como smart contracts. La fijación de los parámetros de los contratos adquirirá una nueva dimensión mediante esta tecnología: las cláusulas, penalizaciones, y las responsabilidades sobre el cumplimiento de los contratos estarán fijadas por medio de la programación. Esto implica que la liberación de restricciones se realizará automáticamente solo cuando se haya cumplido con el contrato. Esta tecnología modificará no sólo la parte técnica, sino que tendrá también un impacto cultural en la filosofía de trabajo y el modo en el que se opera habitualmente en la entrega de materiales, el pago de los importes, o el desempeño de un servicio.

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Blockchain en la construcción de viviendas y la industria 4.0

La tecnología Blockchain abre la puerta hacia la industria 4.0, también llamada cuarta revolución industrial, que prevé su desarrollo durante la segunda década de este siglo. La industria 4.0 se fundamenta en el uso de las nuevas tecnologías, la inteligencia artificial, la digitalización de los procesos, el uso del big data, y los algoritmos para el desarrollo y la mejora de los procesos industriales.
El sector de la construcción será sin duda uno de los principales precursores de la industria 4.0, como ya está demostrando. La aplicación de la tecnología Blockchain permitirá gestionar de manera unificada toda la información de las construcciones, haciéndola recuperable para el futuro mantenimiento de las edificaciones, y garantizando la trazabilidad de todos los materiales empleados.
Además, esta tecnología es el complemento perfecto para sistema BIM, ya que elimina el riesgo de conflicto y contradicciones en la información de los diversos participantes en el proceso de modelado, y al mismo tiempo permite agregar con todas las garantías nuevas capas de información sobre el control de calidad de los materiales, su trazabilidad, disposición, etc.
El Blockchain aplicado a la construcción también puede mejorar la eficiencia de la contratación, mediante un proceso automático que gestione las asignaciones de los trabajos a las diferentes partes.

La revolución digital sigue su camino, las aplicaciones en la construcción y la industria 4.0 del Blockchain, como la comprobación del historial crediticio de los proveedores, la trazabilidad de los materiales, y las nuevas formas de inversión y contratación, son solo la punta del iceberg de las mejoras que nos esperan en un futuro próximo.

Construcción industrializada: ¿Optimización o transformación?

Introducción y contexto internacional
Es evidente que la industria de la construcción se encuentra en una encrucijada, obligada a reinventarse ante la brecha de productividad de la construcción . Esta situación de ineficiencia provoca que la construcción tradicional sea susceptible de una transformación profunda, impulsando el nacimiento de nuevos modelos de negocio. Ello ha sido visto como oportunidad por diversos actores en el panorama internacional, lo que ha inducido al significativo crecimiento de la inversión en tecnologías de la construcción (ConTech) durante los últimos años, alcanzando los 1.600 millones de euros en 2018.


Figura 1: Inversión en ConTech y Offsite Construction (fuentes: CB Insights, Pitchbook, Tracxn, JLL)

El potencial de la construcción industrializada para mejorar radicalmente la productividad de la industria ha sido advertido por el mercado, provocando un creciente interés e inversión de los actores de la industria y fondos de inversión. La construcción offsite ha concentrado más del 60% de la inversión total en ConTech a nivel mundial en 2018 y cuentan entre sus inversores con grandes corporaciones como Amazon, Google o Goldman Sachs. En paralelo, consultoras como McKinsey, BCG o Roland Berger realizan reportes exhaustivos para analizar la tendencia al alza de esta tecnología disruptiva. Laing O’Rourke, Legal & General, Berkeley Group, Skender, Bouygues y Marriott son sólo algunos ejemplos de grandes corporaciones del ecosistema que han doblado su apuesta por este nuevo método constructivo.

La construcción offsite, además, no resulta un fenómeno desconocido en el sector de la construcción. Sin embargo tendencias como la falta de mano de obra cualificada, la aplicación de metodologías Lean y BIM o la influencia de la economía circular han hecho que muchos profesionales del ecosistema valoren en la actualidad la adopción de sistemas constructivos alternativos. Ello – unido a los recientes avances relacionados con la calidad, la eficiencia y la sostenibilidad de los procesos – hace de esta una tecnología que se encuentra cercana a su punto dulce (sweet spot), favoreciendo modelos de negocio innovadores que están transformando de manera integral el sector

¿Optimización o transformación?
Mientras que la mayoría de innovaciones en el sector han supuesto hasta la fecha una optimización progresiva de procesos internos, la construcción industrializada supone un cambio de paradigma por la adopción simultánea de metodologías innovadoras que transforman por completo la concepción de la edificación tradicional. Variables como la definición de módulo, la elección del material, el tiempo de fabricación, la cadena de montaje o el sistema de transporte adquieren una relevancia capital en el nuevo panorama de Offsite Construction, aportando valor añadido a todas las etapas de la cadena de valor. Entre ellas destacan principalmente:

  • El potencial para reducir plazos de fabricación, puesta en obra y entrega hasta un 50%, con una consiguiente reducción de costes a medio plazo.
  • La menor desviación en cuanto a previsiones financieras y temporales se refiere, y la mayor eficiencia de los procesos que las determinan asegurando la calidad de los productos en un entorno controlado.
  • Un mayor grado de sostenibilidad, entendido desde la adopción de metodologías Lean, la reducción de residuos sólidos y recursos energéticos, el ciclo de vida de los materiales empleados y la huella total de carbono.
  • Seguridad y salud mejoradas, que contribuyen a atraer mano de obra especializada y paliar la falta de profesionales que adolece en la actualidad el sector de la construcción.

¿Por qué ahora?
Si bien ya se han intentado llevar a término empresas similares en el pasado, hoy en día se dan las condiciones ideales para que la industrialización reafirme su potencial y penetre de manera definitiva y significativa en el mercado de la edificación. En primer lugar
, porque la tecnología disponible facilita la integración de las herramientas de diseño con los entornos de fabricación, así como la automatización de procesos internos mediante la digitalización de los parámetros relacionados. A su vez, los avances en términos de optimización estructural y material permiten empujar los límites actuales de la producción y la seriación aumentando el volumen de fabricación de las empresas de manufactura y mitigando cada vez más el reto de la altura.

Por otra parte, también es sabido que la tendencia actual descrita por Naciones Unidas habla de un crecimiento demográfico exponencial en metrópolis de todo el mundo. Ello, unido a la mano de obra escasa y cara en el sector de la construcción y la escasez de soluciones habitacionales, hace que la construcción industrializada se convierta en una opción más que atractiva para solventar la actual problemática coyuntural. Al mismo tiempo, iniciativas top-down promovidas por gobiernos territoriales y/o supranacionales persiguen el acceso a una vivienda asequible y la utilización de sistemas cada vez más sostenibles, teniendo en cuenta la alta demanda de edificaciones nuevas en las ciudades y la conciencia de legar un metabolismo urbano que no comprometa las necesidades de generaciones posteriores.

Definición de la unidad repetitiva – 1D, 2D o 3D
Una de las primeras decisiones a la hora de abordar un proyecto de construcción industrializada es la definición de la unidad mínima, que tendrá una posterior repercusión sobre otras variables y condicionantes – tipología y escala de la edificación, coste de fabricación, complejidad del producto final, facilidad de transporte y montaje, etc. El número de dimensiones de dicha unidad es una de las elecciones con mayor trascendencia a este respecto, entre las cuales se pueden clasificar:

  • Elementos unidimensionales, tales como vigas, pilares, canaletas u otras unidades lineales.
  • Elementos bidimensionales o panelizados – ya sea en fachadas o tabiques técnicos – que integren subcomponentes en sus soluciones.
  • Elementos tridimensionales o modulares, como resultado del montaje de distintas soluciones unidimensionales y bidimensionales que los componen.

Figura 2: Complejidad y escala de la construcción industrializada (fuente: McKinsey)

Componentes 2D y 3D se han convertido en la actualidad en aquellos que aportan mayor valor añadido a la construcción industrializada, y pueden variar en escala y complejidad así como integrar mayor o menor cantidad de elementos. Los primeros garantizan flexibilidad de uso y facilidad de transporte, mientras que los segundos pueden potencialmente ofrecer un mayor grado de integración (baños, cocinas, estancias completas, etc.) y complejidad a costa del sacrificio de dicha flexibilidad.

Retos y hoja de ruta
A pesar de los múltiples beneficios que la construcción industrializada ya puede aportar al sector AEC, existen también retos y barreras que deben ser superados para lograr una mayor y mejor adopción de la iniciativa. Uno de los principales obstáculos reside en el alto grado de inversión inicial que debe acometerse para desarrollar un modelo de negocio de estas características, en un mercado cíclico – cuando no volátil – y fragmentado. Para ello resulta imprescindible que los mecanismos que regulan la financiación crediticia, la regulación normativa y/o la aprobación de licencias agilicen sus procesos y se adapten a la nueva casuística , para no ser un cuello de botella en la cadena de valor y permitir que la construcción industrializada demuestre sin fisuras el valor neto de la oportunidad de negocio.

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Al mismo tiempo, el éxito de la industrialización es directamente proporcional al grado de colaboración entre los distintos actores que participan activamente en las distintas etapas del proyecto. De esta manera, la adopción de metodologías que favorecen la integración, la flexibilidad y/o la promoción de proyectos design-build permiten escalar la seriación de unidades hasta niveles en los que la automatización de los procesos relacionados puede multiplicar exponencialmente la productividad (a partir de la repetición de 1.000 unidades ); todo ello, unido a las mejoras continuas en el campo de la logística y el reto de la altura, aseguran una mejora competitiva en relación con la práctica habitual.

Conclusiones
La industrialización en el sector AEC todavía no ha experimentado un crecimiento estable y continuado que le permita afianzarse en el mercado actual de la edificación. No obstante, los avances tecnológicos de los últimos años y el contexto económico y laboral que los rodea hacen de la prefabricación una solución que ya hoy ofrece garantías de calidad y sostenibilidad al mismo tiempo que puede competir en precio y servicio con los sistemas actuales de construcción. Es por ello que para hacer frente a un panorama que refleja una escasez de mano de obra y en el cual el mercado demanda soluciones ágiles, sostenibles y de calidad, la construcción industrializada ofrece mejores respuestas que nunca y por primera vez representa una alternativa real a la construcción tradicional.

[1] Barbosa F. et al. (2017). Reinventing Construction: A route to higher productivity. McKinsey Global Institute and McKinsey’s Capital Projects & Infrastructure, McKinsey.com.
[2] UN, D. (2015). World urbanization prospects: The 2014 revision. United Nations Department of Economics and Social Affairs, Population Division: New York, NY, USA.
[3] Ejemplos de ello son Reino Unido o Singapur, donde los gobiernos han elaborado planes estratégicos que contemplan la promoción de la digitalización del sector, la colaboración entre agentes y/o la difusión de la construcción industrializada.
[4] Bertram, N. et al. (2019). Modular construction: From projects to products. McKinsey Capital Projects & Infrastructure, McKinsey.com.

MATEO ZIMMERMANN
Manager de Inversiones en CEMEX Ventures

ALFREDO CARRATO
Analista de inversiones en CEMEX Ventures

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