Categoría: Construcción

Blockchain en el sector inmobiliario

Blockchain en el sector inmobiliario

En un periodo de tiempo relativamente breve, hemos sido testigos de cómo la tecnología blockchain se ha extendido a múltiples sectores de nuestra economía -especialmente en aquellos ámbitos más tecnológicos y con una penetración importante de la digitalización-, pero también en otros sectores donde, de primeras, considerábamos mucho más complicada su implantación, como es el caso del sector inmobiliario.

En un periodo de tiempo relativamente breve, hemos sido testigos de cómo la tecnología blockchain se ha extendido a múltiples sectores de nuestra economía -especialmente en aquellos ámbitos más tecnológicos y con una penetración importante de la digitalización-, pero también en otros sectores donde, de primeras, considerábamos mucho más complicada su implantación, como es el caso del sector inmobiliario.

La aplicación y uso de blockchain en el sector inmobiliario ha supuesto una revolución en sí misma que, además, abre todo un mundo de nuevas oportunidades hasta ahora desconocidas o no planteadas, como el uso de esta tecnología en la construcción industrializada. En los últimos años hemos visto como en el campo del real estate, todos los profesionales y expertos en este ámbito llegamos al consenso y la conclusión de que los pilares sobre los que se asienta este nuevo ciclo del sector han de pasar por la innovación, la industrialización y la sostenibilidad.

Esta tecnología va mucho más allá del conocido Bitcoin u otras criptomonedas que han ido surgiendo en estos últimos años dentro de nuestras economías. El blockchain se basa en la inmutabilidad, la trazabilidad, la descentralización, la transparencia y la veracidad de los datos. Estas, que son sus grandes características, hacen de este servicio o conjunto de tecnologías, un activo muy atractivo para las compañías del sector inmobiliario hoy en día y es que la tecnología blockchain, por ejemplo, hace posible realizar una transferencia de un valor o activo desde cualquier lugar y sin la intervención de terceros. Esto es posible gracias a los bloques que componen blockchain (como su propio nombre indica, cadena de bloques). En el interior de estos bloques se almacena la información codificada de cada transferencia que, una vez dentro, ya no puede ser alterada o elimina da. Su principal característica es, por tanto, la fiabilidad y seguridad que ofrece a nuestros clientes y la mejora de los procesos de compra de una vivienda, mucho más rápidos, sencillos y seguros.

Tradicionalmente, las operaciones del sector inmobiliario han involucrado numerosos compromisos entre varias partes y un considerable volumen de información a contrastar, procesos burocráticos lentos, participación de diferentes actores y un largo etcétera. Con la llegada del blockchain, cada vez parece más real la posibilidad de crear una divisa digital que represente una vivienda. Esto permitiría comerciar de manera simbólica con activos inmuebles de la misma manera que hoy día lo hacemos con criptomonedas, sabiendo que quedará registrado de manera segura. La posibilidad de realizar transferencias de un valor o activo con total seguridad, máxima transparencia y que además no requiera de la intervención de terceros, supone todo un cambio en el paradigma de la compraventa o inversión en una propiedad.

Con el desarrollo de esta tecnología es posible que estemos asistiendo a una de las mayores transformaciones de las últimas décadas en el sector inmobiliario. La aplicación de la tecnología blockchain en el sector trae consigo grandes retos para compañías como Metrovacesa. Cuando decidimos adoptar su uso como acelerador de proyectos de innovación, nos vimos en la necesidad de crear una estrategia que debía implicar la digitalización de procesos, mejorar el modelo de relación con nuestros clientes y generar un nuevo canal de distribución. Esto ha supuesto un gran esfuerzo por parte de todos, pero la adaptación de esta tecnología al sector inmobiliario dará lugar, entre otras cosas, a la creación de un canal que permita a compradores y vendedores conectar entre sí. Además, esto ha dado lugar a una nueva infraestructura denominada Cripto Vivienda o Digital Real Estate Assets, donde, muy probablemente, asistiremos a un incremento de las transacciones de bienes inmuebles impulsadas por la transparencia, seguridad, inmutabilidad y por encontrarse a un solo clic, que garantiza blockchain.

Esta nueva forma de operar no es más que la respuesta que queremos dar desde el sector a la necesidad de mejorar a nivel de eficiencia, calidad y trato con el cliente, mediante la innovación.

Otro de los elementos clave en esta nueva etapa del sector inmobiliario, la industrialización, también responde a esta necesidad. El sistema de fabricación por módulos de las diferentes partes de un edificio en naves industriales, para su posterior montaje en otra localización, permite acortar los plazos de entrega de una vivienda, garantizar altos niveles de sostenibilidad y seguridad e incrementar la precisión sobre la que se asientan estos proyectos.

El concepto de construcción industrializada va un poco más allá de la estandarización y prefabricación ya que implica un cambio de mentalidad y de paradigma en el sector. La industrialización es un trabajo en equipo y colaborativo aplicado en el que promotores, arquitectos, fabricantes, constructores y demás players se coordinan para mejorar el proyecto, los tiempos, costes y la calidad del producto. Este cambio de metodología debe ir acompañado de la solución de numerosos retos que no quedan del todo solucionados por el mero hecho de compartir información de proyecto y desarrollarla de manera conjunta. En ese sentido, la aplicación de la tecnología blockchain en la industrialización de viviendas puede llevarse a cabo mediante la creación de los denominados ‘contratos inteligentes’. Similar a las trasferencias de un valor o activo, este tipo de contratos se ejecutan una vez que cada una de las partes involucradas hayan cumplido con una serie de condiciones estipuladas en el citado contrato. El cumplimiento de estas condiciones, sin necesidad de involucrar a terceras partes, se puede registrar a través de un sistema incorporado en el contrato digital. De esta manera, se reducirían al mínimo los posibles problemas de ejecución, los costes derivados de intermediarios, etc. La posibilidad de implementar la tecnología blockchain en la industrialización es un gran paso más para el avance del sector inmobiliario el sector hacia la nueva era en la que está inmerso, para establecer un entorno transparente y automatizado ayudando a optimizar e integrar todo el flujo de trabajo de la cadena de valor del sector.

 

Carmen Chicharro

Directora Comercial, Marketing e Innovación en Metrovacesa

El talento en la Construcción Industrializada: nuevos retos y ventajas

Ventajas construcción industrializada

Es más que evidente que el futuro del sector de la construcción se encuentra en el modelo industrializado. Un modelo gracias al que es posible reducir plazos y optimizar costes en línea con la actual demanda del mercado, así como solventar la problemática de una mano de obra escasa, cara y cada vez menos especializada.

La pérdida de perfiles profesionales vivida en la construcción durante la anterior crisis supuso un gran golpe para el sector. Una realidad crítica en la que en el sector de la construcción y oficios asociados se perdió mucho capital humano. Evidencia clara de ello es el marcado descenso que ha habido en los últimos años en el volumen de licenciados en carreras técnicas o la gran cantidad de profesionales que tuvieron que cruzar nuestras fronteras para encontrar trabajo en otros países.

Un vacío que, obligatoriamente, debía tardar en llenar una bolsa de trabajo de profesionales muy menguada. A ello se unen una Ingeniería y Arquitectura orientadas a la fórmula tradicional, casi artesanal, de construcción, a una forma de trabajo en la que los cerramientos o las estructuras se llevan a cabo en la propia obra directamente. Algo que, en muchos casos, resulta ineficiente al depender de condicionantes climatológicas, de entregas de material que en ocasiones sufre descoordinación o de la capacitación de la mano de obra encargada de ese desempeño.

En este sentido, frente a la dependencia de la capacitación de la mano de obra propia de una construcción tradicional -que sepa gestionar de forma adecuada cualquier aspecto a lo largo del proceso-, la construcción industrializada requiere de procesos más automatizados, aunque no por ello menos complejos o técnicos. Nos encontramos ante una imperante necesidad de otro tipo de perfiles profesionales capaces de ajustarse a este nuevo paradigma y de superar los retos que supone la industrialización en el ámbito de los recursos humanos en el corto, medio y largo plazo.

Para ello, es necesario reinventarse, dar un giro de 180º e impulsar esos esfuerzos titánicos que estamos llevando a cabo las grandes empresas para conseguir profesionales en la era industrializada y, sobre todo, para seducir a un perfil de trabajador joven. Un perfil que, tradicionalmente, percibe la construcción como un sector arcaico y anticuado, que no le ofrece condiciones de trabajo acordes a las expectativas de esta generación. El modelo industrial nos permite ofrecer puestos de trabajo con otras características, más técnicos e igualitarios.

La industrialización de un sector que supone el 7% del PIB en países como España abre, sin duda, un nuevo abanico de oportunidades para nuestro mercado. Y más en el contexto que vivimos desde hace unos meses, en el que cada vez más existe un creciente interés de los consumidores por un tipo de vivienda donde la sostenibilidad -tanto en la ejecución, como en el empleo de materiales- juegan un papel protagonista.

La metodología que se sigue en la construcción industrializada, permitiendo una fabricación de viviendas cuyo sistema se puede trasladar fácilmente a diferentes puntos del territorio nacional, incluso más allá de nuestras fronteras, abre ante el sector un importante abanico de oportunidades laborales. El trabajo de la construcción industrializada no supone la desaparición de los oficios tradicionales, sino que estos pasan a tener un peso menor y, por tanto, disminuye el impacto negativo originado por la falta de profesionales y de oficios, como ocurre hasta ahora.

NUEVOS PERFILES EN ENTORNOS MÁS INCLUSIVOS Y ‘AMABLES’

Se generan así nuevas oportunidades laborales, vinculadas a la demanda de perfiles más tecnológicos -como programadores- y fabriles -como es el caso de operarios y técnicos-, entre otros.

El aspecto fabril que acompaña a la construcción industrializada hace que este tipo de construcción inmobiliaria sea menos artesanal, dependiendo en menor medida de las condiciones físicas de las personas y, por tanto, abriéndose a una mayor integración de perfiles y de diversidad, con la incorporación de nuevos trabajadores, sin limitaciones por barreras de género o condiciones físicas, aspectos tradicionalmente vinculados al sector de la construcción.

Un tipo de trabajo en fábrica que, además, permite otorgar un entorno más estable, en un lugar fijo de trabajo, con una producción preestablecida no dependiente de la activación o no de la obra, en localizaciones cambiantes.

Más allá de los aspectos tangibles, este modelo industrializado presenta también elementos de carácter social, antes difícilmente alcanzables en el sector.

Podemos destacar, por un lado, la ausencia de limitaciones derivadas de las condiciones climatológicas, ya que el trabajo en fábrica, en un entorno cerrado y más controlado, es más “amable” que a la intemperie. Por otro, el establecimiento de horarios con posibilidad de establecer turnos rotativos ordenados, ofreciendo una mejor conciliación entre la vida profesional y familiar. Y, por último, pero no menos importante, una mayor inclusión de diversos perfiles, al eliminar la barrera del trabajo más asociado a la fuerza o ciertas condiciones físicas.

A este respecto, según los últimos datos registrados por la EPA en febrero de 2020, y correspondientes al último trimestre del año 2019, sólo el 8,4% de los profesionales ocupados en el sector de la construcción son mujeres. 2019 se cerró con 107.639 mujeres trabajando en el sector, frente a los 1.176.271 hombres. A ello se suma que las mujeres ocupadas del sector se concentran, principalmente, entre los 35 y los 54 años (un 69% del total); siendo las menores de 25 años solo un 1,7% del total de ocupadas. A lo que tenemos que añadir la escasez de jóvenes trabajando en el sector, algo que afecta a ambos géneros, siendo el 3,4% del total el porcentaje de hombres que trabajan en la construcción menores de 25 años.

A todo ello se une que, mientras que las obras están deslocalizadas, en ubicaciones cambiantes, la fábrica se encuentra en o junto a una población estable. Por lo que, por un lado, se elimina el problema de buscar mano de obra en el mercado local -donde a veces es complicado por su escasez o por requerir grandes desplazamientos de los trabajadores-; y, por otro, se fortalece el tejido industrial y la riqueza de la zona de manera sostenible y estable en el tiempo.

No debemos olvidar todo lo que aporta la construcción industrializada y su vinculación a la innovación tecnológica y a las innovaciones constructivas, ámbitos para los que es necesario captar los mejores perfiles que están surgiendo y que antes ni siquiera existían.

En definitiva, el gran reto de nuestra industria es atraer el talento joven y otros perfiles que hasta la fecha se han alejado de la construcción, como el talento femenino, con nuevos puestos más atractivos que acaben materializando la transformación profunda y necesaria en todos los niveles del sector.

 

Nerea García

Directora de RR.HH. Grupo Avintia

La Construcción Industrializada: Por fin vino para quedarse

Construcción industrializada

Los arquitectos sabemos bien la cantidad de intentos, generalmente fallidos, que ha habido en relación con estos temas, desde hace ya varias décadas.

En España hubo varias experiencias, con mayor o menor impacto en el sector de la construcción, pero nunca terminó de consolidarse, por diversas circunstancias; el precio, la casi nula capacidad instalada y los problemas constructivos, sobre todo en los encuentros con otros materiales, no permitieron que la construcción industrializada se convirtiera en algo usual y recurrente a la hora de hacer realidad nuestros proyectos de arquitectura.

Pero ahora las circunstancias han cambiado notablemente; la escasez de mano de obra, su carestía por esta y otras circunstancias y la necesidad de limitar los interminables plazos de la gran mayoría de las obras, han hecho que el sector de la promoción inmobiliaria y de la construcción miren de nuevo hacia las bondades de la industrialización constructiva.

Asimismo, confluye algo fundamental para que esta forma de construir haya venido, ¡por fin!, para quedarse: la necesidad de encaminar todas las acciones que emprenda el hombre hacia la SOSTENIBILIDAD, hacia el cuidado del Medio Ambiente y, en definitiva, hacia un mundo menos contaminado, por lo tanto, más habitable, con menos desigualdades y mejor para todos.

Además, ya era hora de que nuestro querido Sector se adecuase a las actuales circunstancias, a la modernidad y a las nuevas tecnologías. Era y es una asignatura pendiente que tenemos que aprobar con la mayor celeridad posible. Aquella terrible frase de “construimos como en la época de los romanos” (y yo diría que, desde mucho, muchísimo más atrás), debe pasar definitivamente, a la historia.

Ahora bien, nuestra profesión, la Arquitectura y todos los que nos dedicamos a ella, tenemos la obligación de repensar nuestras formas de proyectar y de transmitir nuestras necesidades a las diferentes ingenierías. Esto va a implicar cambios sustanciales en los procesos de licitación y gestión para conseguir nuestros materiales y la introducción de constantes mejoras en los procesos de la ejecución de los distintos capítulos de nuestras obras.

Otro aspecto clave y fundamental, es el referido a nuestro capital humano. A las personas que, tanto en las fábricas, lugares de origen de esta nueva forma de trabajar, como en las obras, tenemos que dotarlas de una nueva mentalidad digital y darles formación de calidad sobre los nuevos procesos que exigen estas nuevas tecnologías.

Estas medidas, sin duda, repercutirán en una mejora sustancial de la productividad, término este apenas valorado hasta ahora, cuando hablamos de construcción.

Menor tiempo de realización de nuestras viviendas (con lo que esto va a repercutir en las cuentas de resultados de nuestras empresas promotoras), mayor calidad en la ejecución de la gran mayoría de las partidas (pues se hacen en fábrica, bajo magníficas condiciones de trabajo y tecnología) y un menor coste, sobre todo, en el momento que lleguemos a un determinado punto de economía de escala, harán que la construcción industrializada “haya venido para quedarse”, y parece que, por fin, definitivamente.

Los arquitectos nos hemos ido adaptando paulatinamente, desde un punto de vista proyectual, a las nuevas tecnologías. Así, son ya muchos, muchísimos los Estudios de Arquitectura que estamos adaptados al BIM (Building Information Modeling), que nos da una gran visión 3D, y que nos está permitiendo avanzar, a velocidad vertiginosa, en la realización de nuestros Proyectos de Ejecución, de forma ordenada e integral. Es gratificante, por otro lado, ver el interés que estas nuevas tecnologías digitales están despertando en las Administraciones Públicas.

Sin embargo, nuestra nueva forma de trabajar está teniendo graves dificultades cuando lo trasladamos al mundo de la ejecución de las obras: no nos acabamos de entender, porque, sencillamente, no hablamos en el mismo lenguaje. Y esto supone un grave problema, pero, ¿por qué se produce?

Principalmente, porque la inversión en el Sector de la Construcción es bajísima: 35 veces inferior a la media de inversión de otros sectores, como pueden ser el sector de las industrias o de los servicios. (INE 2014).

Ni que decir tiene que tenemos que avanzar en este terreno y hacerlo de manera sostenible e igualitaria. Sí, igualitaria, porque el actual modelo productivo del sector constructivo discrimina de manera clara a la mujer. Es imposible, en las actuales circunstancias, que se produzca una igualdad de género.

Ni que decir tiene que, además, personas con determinadas discapacidades, que podrían aportar mucho al sector, son rechazadas, pues, en infinidad de ocasiones, las condiciones donde se producen las obras no son las idóneas para una buena y justa política de inclusión social.

Después de la pronunciada crisis de 2008, donde cambiaron radicalmente los actores del mercado (aparecieron los nuevos “players”, como se denominaron entonces), hoy, tras la pandemia del COVID 19, nos enfrentamos a un escenario incierto y de consecuencias difíciles de predecir.

El negocio de la Promoción inmobiliaria, como todos los demás, va a sufrir, con seguridad, profundos cambios y habrá que estar muy atentos a ellos, para conseguir nuestros objetivos de rentabilidad.

Justo antes de esta devastadora situación, nuestro Sector ya daba muestras de cierta desaceleración: se vendían menos viviendas de obra nueva, se ralentizaba la subida de precios, así como la concesión de nuevas hipotecas. Se hablaba de etapa de consolidación, de ajuste, pero la verdad es que nuestro tradicional mercado de la vivienda daba muestras de agotamiento.

Como consecuencia de estas circunstancias, habían aparecido, con fuerza, nuevas alternativas para revitalizar el negocio, como era el BTR (Build to Rent), el Coworking, las Residencias de Estudiantes o el Coliving, entre otras.

Bien es verdad que otros subsectores, como el de oficinas o el logístico, seguían con un crecimiento moderado, sin apenas incertidumbres en el corto plazo.

Hoy no sabemos a lo que nos vamos a enfrentar, pero lo que sí es seguro es que, en España, seguirá haciendo falta la creación de alrededor de unos 100.000 hogares anuales. También, para un futuro inmediato, parece necesaria la creación de varios cientos de miles de viviendas dedicadas al alquiler.

 

Fernando Catalán de Ocón Cadenas

Director de Programas, Área Inmobiliaria Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid (COAM)

Modelo Industrializado vs Modelo Tradicional

Modelo industrializado vs modelo tradicional

Para poder comparar un modelo de construcción frente a otro, primero tenemos que aclarar cómo es cada uno de los modelos. Partiendo de lo que conocemos veremos las diferencias y entenderemos mejor el porqué de la introducción de un modelo nuevo o diferente.

 

¿CÓMO VENIMOS CONSTRUYENDO EN LA ACTUALIDAD?

El MODELO TRADICIONAL es aquel en el que se realizan todas las tareas necesarias para materializar los elementos de un edificio en el lugar del proyecto, esto es, “in situ”.

Estas actividades son ejecutadas por personas más o menos experimentadas a través de la información y formación recibida por sus antecesores, siendo un aprendizaje generacional que tiende a generar cierta improvisación y espontaneidad.

Esto, a su vez, hace que se avance poco en los materiales a utilizar y que se mantengan las mismas técnicas de construcción.

Pero cada vez son menos estas personas experimentadas que puedan trasladar su conocimiento a otras, así como los aprendices de oficios. Todo ello repercute en la calidad del producto final entregado y en la precisión y cumplimiento de los plazos de ejecución.

Una vez manifiestas las carencias del que venimos llamando “modelo tradicional”, aclaremos lo que se entiende por un MODELO INDUSTRIALIZADO: y es que, este modo de construcción surge para paliar las deficiencias que hemos comentado. Sería el resultado de la elaboración previa, organizada, cíclica y en serie de elementos que, con un montaje ordenado y continuo, den lugar a edificios completos, atendiendo a las exigencias de mercado, normas de calidad, habitabilidad y confort, resistencia y por tanto durabilidad y, cómo no, de aspecto y funcionalidad. Tiene por tanto dos fases: una primera sería la producción en serie en fábrica, es decir, “ex situ”, y una segunda fase de montaje.

Esto absorbe las deficiencias comentadas en el modelo anterior, mejora la calidad del producto final y garantiza precisión y cumplimiento de plazos. Pero para una mejor aclaración, podemos ejemplarizarlo con unas imágenes de cómo se ejecuta el mismo elemento en uno y otro modelo de construcción en diferentes fases de un edificio.

Una vez aclarado con imágenes, podemos citar las ventajas de qué conlleva un MODELO INDUSTRIALIZADO frente a uno TRADICIONAL:

El modelo industrializado no está sometido a imprevistos, los tiempos de diseño se pueden definir de forma más temprana porque los detalles constructivos vienen definidos por el sistema elegido, lo que hace, a su vez, que el ajuste presupuestario sea más sencillo.

De cara al usuario final, entre un edificio industrializado y uno tradicional, visualmente observará pocas o ninguna diferencia y se debe huir de idea preconcebida de falta de calidad de lo prefabricado, al contrario, lo que se hace en fábrica está expuesto a un mayor control de calidad, está en un entorno controlado y es ajeno a los condicionantes climatológicos de una obra “in situ”.

Es el mercado y la situación económica y social los que están conduciendo a este modo de construir, al MODELO INDUSTRIALIZADO.

 

Francisco Nisa González
Delegado de Edificación en Avintia Construcción

La industrialización de la construcción es una apuesta firme para alcanzar la eficiencia energética

Industrialización y eficiencia energética

La construcción sostenible, verde y eficiente ha comenzado a ganar protagonismo y se trata de una tendencia que ha llegado para crecer y consolidarse.

La tecnología ha cambiado la manera en que se diseñan y se construyen los edificios. En lugar de construir toda la estructura in situ, la construcción industrializada permite anticiparse a la obra, desarrollando gran parte de los procesos constructivos en un entorno industrial y automatizado.

De esta manera, la industrialización de la construcción facilita la evolución de los proyectos, reduce los tiempos de entrega de los activos y mejora la productividad y rentabilidad al emplear la mecanización y la automatización. Pero, además, y esto es fundamental, la construcción industrializada favorece la eficiencia energética y la sostenibilidad de los edificios, a lo largo de todo su ciclo de vida.

Si bien las ciudades y los edificios son piezas clave para ganar la batalla al cambio climático, la industrialización de la construcción ha sido un tema desatendido en los últimos años. Es momento de enfocar nuestros esfuerzos aquí, algo que podemos hacer gracias a las tecnologías ya existentes y a las que nos esperan en un futuro próximo. Se trata de un desafío al que todos los actores de la industria deberán hacer frente.

En este artículo, profundizaremos en este tema, y ahondaremos en la prometedora área para la innovación que se está abriendo en el sector de la construcción.

LA PARADOJA ENERGÉTICA

La demanda de energía mundial ha aumentado un 50% en los últimos 25 años, y se prevé un crecimiento del 50% más en 2050. A su vez, sabemos que el 85% de las emisiones de carbono provienen del uso de la energía. En consecuencia, debemos reducir las emisiones a la mitad y mejorar la eficiencia energética, para impedir un daño significativo e irreversible al planeta y evitar una catástrofe climática y energética.

No existen dudas de que la forma más fácil, económica, rápida y rentable de adoptar la energía sostenible es poder almacenarla y consumirla de forma inteligente. Para resolver el problema del cambio climático, tenemos que transformar nuestras ciudades y edificios. Esto requiere esfuerzos masivos desde los sectores públicos y privados, pero es posible con las tecnologías existentes.

Las ciudades son el cimiento de la descarbonización global por dos principales motivos.

Primero, consumen dos tercios de la energía mundial, y generan el 70% de las emisiones de carbono. Los edificios por sí solos generan el 33% (o el 50% si se incluye la industria de la construcción y la parte superior de su cadena de valor). Y, en segundo lugar, la urbanización está creciendo exponencialmente: se estima que en 2050 el 68% de la población vivirá en áreas urbanizadas, cuando el porcentaje actual es del 55%.

A su vez, la descarbonización de las ciudades y los edificios es un proceso tremendamente complejo. Debido a la diversidad de arquetipos y la fragmentación de la industria, se podría decir que se trata de un sector difícil de adaptar a los cambios que la agenda climática requiere, especialmente, con los plazos con los que se disponen. Ahora bien, en este caso, no se trata tanto de un tema tecnológico, sino de una cuestión de ajustar la cadena de valor y la organización de los procesos del sector.

LA CARRERA HACIA LOS EDIFICIOS CON CERO EMISIONES

Según el Acuerdo de París, todos los edificios deben generar cero emisiones en 2050 durante todo su ciclo de vida. Este objetivo generará una revolución en la industria de la construcción, que necesita repensar los edificios para alcanzar un óptimo rendimiento, al tiempo que adoptan materiales que generen cero emisiones.

Optimizar el rendimiento de estos edificios con cero emisiones se basará en tres premisas principales:

    1. En primer lugar, los edificios deberán volverse ultra-eficientes. La intensidad de energía promedio se sitúa en 150 kilowattshora por metro cuadrado por año, cuando el consumo óptimo sería de 50 kWh/m2/año.
    2. En segundo lugar, los edificios deben volverse totalmente eléctricos. Los sistemas de climatización por electricidad son notablemente más eficientes que los sistemas tradicionales, y altamente competitivos, especialmente cuando se asocian al aire acondicionado.
    3. Y, en tercer lugar, los sistemas tendrán que estar preparados para basarse en la generación de energía renovable local y trabajar con fuentes de energía propias, conectadas a redes eléctricas modernas y digitalizadas, para aumentar la resiliencia total del sistema.

En resumen, la digitalización es un facilitador clave de esta transformación, ya que redefine la manera en que producimos, distribuimos y consumimos la electricidad.

INDUSTRIALIZACIÓN Y EFICIENCIA ENERGÉTICA

Ahora bien, ¿de qué modo la industrialización de la construcción puede ayudar a lograr estos objetivos de sostenibilidad?

Para responder a esta pregunta, pondremos un ejemplo muy simple e ilustrativo. Piensa en los primeros GPS para el coche que salieron al mercado. Hace relativamente pocos años, éstos se conectaban con el encendedor del vehículo. Con el tiempo, han evolucionado hasta estar integrados en el propio proceso de diseño del coche hasta llevarlo de serie.

Pues lo mismo ocurrirá con las medidas de eficiencia y sostenibilidad en edificios. Gracias a la industrialización de la construcción, desde la fase de diseño se tendrán en cuenta soluciones de eficiencia energética que irán totalmente integradas en el proyecto final, y que ayudarán a propietarios y usuarios de los edificios a lograr grandes ahorros económicos y energéticos, con una sociedad cada vez más concienciada.

La industrialización de la construcción es un gran impulso para la edificación sostenible que, como hemos visto, es esencial para lograr cumplir con los objetivos del Acuerdo de París para evitar que el incremento de la temperatura media global supere los 1,5ºC respecto a la era preindustrial y alcanzar la neutralidad de las emisiones de carbono.

UNA TRANSICIÓN NECESARIA PARA REDUCIR LAS EMISIONES DE CARBONO

La integración de los edificios inteligentes en un ambiente urbano dinámico, la electrificación del transporte público y privado, y el desarrollo de la infraestructura de carga del vehículo eléctrico serán los pilares fundamentales para alcanzar los objetivos de la agenda climática.

Es necesario que las ciudades y los edificios adopten cambios de forma inmediata para que sea posible alcanzar las metas de descarbonización, y esta debería ser la principal prioridad para los sectores públicos y privados. Es algo que debe hacerse a escala, utilizando un enfoque integrado y digitalizado.

Esta será la ruta más eficaz para alcanzar las metas de eficiencia del sector y cumplir con los objetivos de sostenibilidad necesarios para el planeta.

Ahora bien, descarbonizar las ciudades y los edificios a escala requiere que redefinamos la visión del rol que tienen para el futuro. Y estamos convencidos de que esto es posible.

 

José Luis Cabezas
Vicepresidente de Home&Distribution de Schneider Electric España

Del “Diseñar para Construir” al “Diseño para la Fabricación y Montaje”

Grupo Avintia

Cuando hablamos de industrialización, experiencias pasadas han demostrado que los intentos de “industrializar” el proceso de construcción han fallado una y otra vez. Pero, ¿por qué?

El problema es que de forma generalizada se entiende el proceso constructivo como un proceso aislado e independiente, cuando es todo lo contrario: la construcción, propiamente dicha, es sólo un eslabón de una cadena mucho más larga de procesos y actividades interrelacionadas y unidas entre sí y, por tanto, es un error creer que sólo transformar este proceso va a ser suficiente y eficaz para paliar todos los problemas estructurales que afectan al sector.

La realidad es que no ha habido una rigurosa industrialización de todos los procesos de diseño, planificación y producción, de modo que solo veremos los frutos cuando consigamos transformar la cadena de valor de principio a fin. No sólo es suficiente con industrializar el sistema constructivo.

La industrialización de la construcción, como en cualquier otra industria, requerirá cambios drásticos en 3 ejes principales: las personas, los procesos y la tecnología. Estos 3 facilitadores de cambio e innovación están indisolublemente unidos y la transformación de uno de ellos tiene consecuencias en los otros dos.

Así que sólo una respuesta holística e integrada permitirá que lleguemos a alcanzar una construcción industrializada.

PERSONAS

Capacitación

Este nuevo modelo de industria va a requerir nuevas capacidades y habilidades. Una nueva cantera de profesionales. Debemos revertir una industria que expulsa y destruye al talento por una industria que atraiga y que genere empleo.

Los edificios se diseñarán, calcularán, gestionarán y fabricarán de forma diferente y serán necesarios nuevos profesionales con nuevas habilidades y capacidades para llevarlos a cabo.

Las nuevas tecnologías, nuevas formas de trabajar, nuevos materiales, nuevos estándares de eficiencia energética, nuevas técnicas de fabricación avanzada, reducción del uso del carbono y del agua, etc., van a requerir una mano de obra cualificada que sepa responder a los nuevos desafíos y retos a los que nos enfrentamos con nuevas habilidades digitales, técnicas y de colaboración.

El futuro de la industria requerirá profesionales con conocimientos y capacidades digitales, que puedan operar en diferentes entornos, con la capacidad de liderar y gestionar equipos complejos y diversos, tanto en la obra como en contextos de fábrica.

Los profesionales del futuro serán especialistas digitales de amplio alcance, al mismo tiempo que nuevas disciplinas y roles se incorporarán al sector como especialistas en logística, ingenieros de datos, especialistas en robótica, ensambladores, especialistas en diseño computacional, etc.

Mentalidad

La “vieja” forma de construir con un modelo “Diseñar para Construir” va a tener que dejar paso a un modelo basado en el “Diseño para la Fabricación y Montaje” o DfMA (Design for Manufacturing and Assembly). Esta nueva forma de construir va a requerir una nueva forma de pensar el proceso de diseño y de construcción.

En esencia, el DfMA es un modelo que aborda el diseño desde la optimización para el proceso de construcción y fabricación. Cómo diseñar reduciendo el número de piezas necesarias, simplificando los métodos constructivos de ensamblaje e instalación y, por tanto, reduciendo el coste y el tiempo.

Bajo DfMA la captura de valor gravita a una etapa más temprana. No sólo necesita un compromiso mucho más prematuro con el diseño sino también con el cómo se va a construir, cómo se va a fabricar. Las decisiones no se pueden posponer a etapas más tardías o incluso a esperar que se resuelvan en obra o por los propios proveedores. El diseño debe quedar “congelado”, definido y verificado antes de iniciar el proceso de fabricación.

Y este proceso de optimización requiere una retroalimentación continua para incorporar la experiencia acumulada en el propio proceso de diseño, fabricación, de todos los agentes intervinientes y no sólo por parte del equipo de diseño. Vamos a tener que desaprender muchos de los principios de diseño y gestión de los proyectos de que nos han inculcado.

PROCESOS

Colaboración

Los proyectos de construcción, cada vez más, están compuestos por mayor cantidad de actores, con roles, intereses y responsabilidades diferentes. La mayor parte de las ineficiencias del sector de la construcción se derivan de esta falta de colaboración o comunicación entre agentes intervinientes en el proceso.

Las relaciones contractuales tradicionales están definidas por acuerdos poco alineados, con una determinación de responsabilidades rígida y, sobre todo, poco incentivada a la colaboración y al trabajo en equipo.

Es un modelo en donde, paradójicamente, en vez de construir, se destruye valor, calidad y dinero.

Establecer un modelo de relación integrado con un espacio colaborativo entre agentes es un contexto indispensable para poder potencialmente crear proyectos con más valor, en menor tiempo y con un menor coste.

Los modelos tradicionales de desarrollo de proyectos (diseño- licitación-construcción) se han quedado obsoletos para responder a las nuevas necesidades del sector, dando paso a modelos colaborativos como los IPD, que permiten a todos los agentes participar desde el principio del proyecto, mejorando la coordinación, el flujo de la información y la asunción de responsabilidades.

Estos modelos, mucho más horizontales y menos jerarquizados que los tradicionales, permiten enfocarse más a resultados, utilizando las mejores habilidades de cada uno de los agentes intervinientes en cada proyecto.

Sin duda, la industrialización conllevará una nueva definición de modelos, riesgos, responsabilidades y confianza entre agentes.

Lean

La aplicación de los principios del Lean Production a la industria de la construcción, es decir, la filosofía de gestión derivada principalmente del Sistema de Producción de Toyota, y que enfatiza la maximización del valor reduciendo al mínimo los desperdicios, es un enfoque muy diferente a los métodos de construcción tradicionales.

La filosofía de Lean se basa en entender el valor desde el punto de vista del cliente. Una vez entendido ese valor, se pueden diseñar todos los procesos necesarios para entregar ese valor eliminando todo lo que es un desperdicio, a través del método más efectivo y eficiente posible.

Existen una serie de herramientas que incluyen Last Planner System (LPS), IPD, Kaizen, etc., que permiten combinarlas para llevar a cabo una gestión Lean.

La eficiencia tan necesaria para industrializar la construcción sólo se puede lograr a través de un cambio fundamental en los procesos, donde la construcción se parezca mucho más a la fabricación, y en donde el uso de materias primas se minimice, al igual que su fabricación y manipulación. Los componentes de un edificio llegarán a obra en el momento correcto, en la secuencia correcta con la información correcta. Y una vez allí, pueden ser ensamblados por menos personas.

TECNOLOGÍA

Datos

La industria de la construcción se ha caracterizado por ser extremadamente opaca y por su falta de medición, recopilación y análisis de datos y, sobre todo, por los silos de información que se han generado entre fases, procesos y los diferentes agentes, así como por la falta absoluta de la gestión de esta información.

Necesitamos convertir a la industria de la construcción en una industria basada y centrada en datos. Una industria que se beneficie de los datos en tiempo real, del análisis predictivo y su aplicación para la toma de decisiones.

Los modelos estimativos del pasado están dando paso a los modelos predictivos que son capaces de anticipar lo que necesitamos saber, de una forma mucho más precisa y que nos permiten tomar decisiones mucho más exactas.

Existen muchas fuentes y tipos de datos, pero lo importante aquí es que la construcción se convierta en un flujo continuo y colaborativo de datos entre todos los agentes. Para ello será fundamental generar plataformas digitales que faciliten la creación de estos ecosistemas abiertos que permitan capturar, procesar y actuar sobre esos datos.

Plataformas

La industria de la construcción necesita la creación de plataformas digitales y de colaboración para mejorar la planificación, el flujo de datos, la comunicación y el trabajo colaborativo. Son la piedra angular para la transformación digital y la industrialización de la construcción.

Integrar todas las fases y los agentes de los proyectos, desde el diseño, la licitación, el seguimiento de las obras, el seguimiento de las ofertas, la comunicación, etc., tendrá una ventaja competitiva única: la escalabilidad, verdadera esencia de la industrialización.

Al contrario que en la actualidad, en donde cada fase del proceso constructivo se intenta resolver con una herramienta y con unos datos específicos, la industrialización de la construcción supondrá la creación de plataformas tecnológicas y de software que estarán construidas para albergar diferentes aplicaciones para gestionar las distintas fases, recursos y datos de todo el proceso constructivo y de toda la cadena de suministro.

Industrializar la construcción pasa por la creación de plataformas tecnológicas, plataformas de datos y plataformas de componentes para el desarrollo, diseño, fabricación y montaje de edificios.

 

Lucas Galán
Director de Producto e Innovación en Neinor Homes

Industrializar la construcción, una alternativa hacia la sostenibilidad

Industrializar la construcción

Hay evidencias suficientes indicando que, desde el sector de la edificación, no estamos haciendo bien las cosas. ¿Es lógico que nuestros edificios pesen mucho más que la sobrecarga que pueden soportar? ¿Es lícito que el 15% de los materiales que llegan a obra se conviertan directamente en residuo? ¿Es razonable que construir y habitar nuestros edificios consuma actualmente el 40% de la energía? Creo que estamos de acuerdo en que necesitamos cambiar nuestros modos de hacer en la edificación. No se trata de mejorar lo que sabemos hacer, sino de hacerlo de forma diferente, para así garantizar que en el futuro podamos seguir construyendo…

En ese horizonte, la industrialización aparece como un camino seguro, por ser el mismo que emprendieron tantos otros sectores productivos, para responder a las demandas socioeconómicas de su tiempo. Por Industrialización me refiero a la Fabricación de Componentes en taller, para su posterior Ensamblaje en obra. En otras palabras, desligar la producción del edificio del lugar donde éste se implanta.

Si miramos hacia atrás, éste ha sido un vector determinante en la evolución cualitativa de la arquitectura desde tiempos remotos, cuando la construcción no era más que una simple acumulación de materia prima. Visto desde esta perspectiva, ¿acaso los órdenes clásicos no suponen una racionalización constructiva mediante una lógica de piezas preestablecida? ¿No es acaso el despiece geométrico de la Estereotomía de la piedra, la invención técnica que impulsa la arquitectura Gótica y su impresionante programa constructivo en Europa? ¿No podríamos decir otro tanto de la incorporación del acero roblonado en la arquitectura, para poder afrontar el inmenso programa de las infraestructuras industriales de finales del s. XIX? Así pues, necesitamos armar ahora una respuesta contemporánea a una pregunta recurrente en el curso de la historia. Esa reacción episódica a una pregunta atemporal es el propio sustrato del Desarrollo Sostenible.

Pero si nos centramos aquí y ahora, bien podríamos refrendar la Industrialización del sector en contraste con los tres grandes vectores que parecen abarcar el término ‘Sostenibilidad’: el Social, el Económico y el Ambiental.

Desde un punto de vista SOCIAL, el marco de la construcción tradicional no es precisamente idílico. Tenemos un modelo basado en la subcontratación compulsiva, que se apoya finalmente en mano de obra básicamente autónoma y poco cualificada, trabajando intensivamente en obra en condiciones precarias. La industria fabricante se ha centrado en producir materiales cada vez mejores, pero implicándose apenas en su puesta en obra. El resultado de todo ello es una gran precariedad a todos los niveles: en las condiciones laborales, en la calidad de la edificación final, en la episódica ausencia o sobreabundancia de mano de obra disponible, en la absoluta carencia de “oficio” tradicional, en la ausencia de conocimiento especializado, etc. Al parecer, seguimos construyendo artesanalmente, pero sin artesanos… Todo el que ha tenido algún contacto con el sector, sabe bien de lo que estoy hablando. Así pues, reorientar la construcción hacia la fabricación y ensamblaje de componentes sería un buen modo de acabar con esa precariedad endémica. En definitiva, se trataría de propiciar un ecosistema de empresas fabricantes/instaladoras, capaces de vertebrar la Construcción -y la sociedad en general- tal como hacían los antiguos Gremios de los Oficios tradicionales.

Desde el punto de vista ECONÓMICO, aunque los precios de la construcción pueden considerarse moderados comparados con los del suelo -ese sería otro expediente aparte-, la tremenda fluctuación de los costes al alza o a la baja según la coyuntura, distorsiona cualquier previsión a largo plazo, imponiendo la dinámica del “aquí te pillo y aquí te mato”, que no hace más que agravar las cosas. Por otro lado, hoy la inversión en construcción es centrífuga, dado que los materiales y productos normalmente llegan desde muy lejos y no digamos ya la mano de obra. Un proceso de industrialización dotaría al sector de mayor consistencia económica, permitiéndole actuar como un estabilizador contra cíclico. Además, la producción industrial propiciaría un aumento exponencial de la calidad y la optimización de los plazos de ejecución sin mayor sobrecoste, simplemente racionalizando el ritmo de la producción. Finalmente, sabemos que los componentes industriales de la edificación, dados los costes de transporte que implican su tamaño y peso, tienden a fabricarse cerca del lugar de construcción. Eso garantiza que la inversión del edificio acabe beneficiando al tejido industrial local, que es el que da empleo y paga impuestos en su propia comunidad.

Desde una consideración AMBIENTAL, hemos avanzado ya algunos datos significativos sobre los desajustes que implica el modo que tenemos de construir y concebir nuestros edificios. En este sentido, la industria lleva ya tiempo ajustando sus procesos bajo requerimientos ambientales, por lo que en sí misma es un instrumento más conveniente que lo que normalmente ejecutamos “in situ”. Además, hemos podido comprobar cómo la calidad de algunas soluciones industrializadas consigue directamente altas prestaciones, que de otro modo supondrían un coste muy elevado, como, por ejemplo: la total supresión de puentes térmicos, el aumento de amplitud de los vanos estructurales, la obtención de perfectos acabados de serie, etc. Todo ello comporta ahorros directos de materia prima y evita cualquier residuo a lo largo del proceso. Además, la producción en fábrica permite caracterizar bien los componentes, mediante un registro completo de los materiales y procesos que los han conformado. Esto es esencial, porque asienta las bases para la puesta en marcha de una economía circular en el sector. Podemos considerar los edificios de hoy como bancos de materia – les para el futuro, porque modelizando la información que contienen sus partes, podrán ser reutilizados con garantías y reactivar así su valor económico. Pensando un poco en todo ello, nos daremos cuenta de las profundas transformaciones y escenarios nuevos que abrirá esa Economía Circular aplicada a la construcción.

Por otro lado, España cuenta con un nutrido parque de industrias que producen componentes, aptas para la edificación o casi. Ese es un contexto propicio para la industrialización de la edificación y a la vez un estímulo para todo ese tejido industrial, que creció con la ejecución de las infraestructuras y que podría tener en la edificación un nuevo campo de acción.

Llegados a este punto, podemos preguntarnos: ¿cómo es posible que hayamos llegado hasta aquí? ¿Qué circunstancias están provocando este desajuste? Aunque las respuestas no son sencillas, tienen que ver con el hecho de que la construcción es esencialmente reaccionaria frente a los cambios- y con ella también la arquitectura, aunque tanto nos cueste admitirlo a los arquitectos-; el conjunto no decidirá cambiar hasta que no tenga más remedio que hacerlo. De hecho, el contexto legal vigente tiende a perpetuar este modelo actual y muy concretamente la Ley de Contratos del Estado, que lo cristaliza en la práctica diaria. Pero quizás estemos muy cerca ya de ese momento en el que cambiar se hace inevitable y las cosas basculan rápidamente por el mero efecto de su propio peso.

 

Felipe Pich-Aguilera Baurier
Doctor arquitecto. Co-fundador de Picharchitects/pich-aguilera

Teresa Batlle Pagés
Arquitecta. Co-fundadora de Picharchitects/pich-aguilera

Del porqué del auge del btr y cómo puede impulsarlo la construcción industrializada

Build to rent en la construcción industrializada

España es un país de modas, el sector inmobiliario no es ajeno a ellas pero, ¿el auge que estamos viviendo de la vivienda de alquiler obedece a una moda o realmente estamos ante un nuevo producto y ciclo inmobiliario?

En el Real Estate parece que está todo inventado, llevamos siglos haciendo lo mismo, la vivienda en alquiler no es nueva ni es la primera vez que se convierte en la protagonista del sector inmobiliario. Llevaba tiempo pidiendo su hueco en el sector y ahora en un mercado post-covid parece que incluso es una prioridad para las administraciones públicas. Analicemos el mercado inmobiliario para obtener conclusiones a este respecto:

    • Los indicadores señalaban ya incluso en septiembre del año pasado que los precios de venta de obra nueva habían alcanzado ya los límites de este ciclo.
    • Gran parte de la demanda es incapaz de acceder a su primera vivienda o a rotarla en los márgenes anteriores y más ahora en un panorama de incertidumbre como en el que nos encontramos.
    • Esta demanda no satisfecha, que no puede acceder a la compra, en parte se dirige al alquiler (actualmente el sobre apalancamiento bancario no es posible, hemos aprendido la lección de la crisis pasada). Como consecuencia directa, el alquiler lleva viviendo un periodo inflacionista importante sobre todo en el último año, y sobre todo en grandes ciudades.
    • La vivienda protegida es inexistente puesto que los costes de construcción hacen que no sea rentable su promoción y no ha habido ayudas por parte de las instituciones en este sentido.
    • Los costes de construcción, además de ser elevados, crecen de forma desigual por regiones y tipologías, por lo que son difíciles de prever en los planes de negocio. Actualmente, tras el covid, ¿podemos asegurar que bajarán los precios de construcción?, ¿Cuánto? Seguimos estando en una zona de clara incertidumbre.
    • La falta de mano de obra cualificada hace que fallemos en los costes, en los plazos de entrega y sobre todo en la calidad de lo que se construye.
    • Además de todo esto, debemos asumir de forma enérgica que un cambio de mentalidad ha venido para instalarse en nuestra sociedad, y no sólo en los jóvenes. Es de esperar que grandes cambios sociológicos se implanten en nuestra forma de vida tras pasar un periodo único y radical como el que hemos sufrido.

La nueva demanda emergente entiende la vivienda como algo eventual y deslocalizado, encuentra en el alquiler su forma de vida ideal.

De todo esto surge el escenario adecuado para el auge que vivimos del Build to Rent (BTR). No es una moda, es una realidad. Pero no nos quedemos ahí, profundicemos algo más. ¿Realmente con los costes de suelo actuales, en las ubicaciones idóneas para el alquiler y los costes de obra convencionales creemos que hay margen para el BTR tal y como lo entendemos en vivienda libre?, además, ¿Es viable reconvertir proyectos destinados a la venta en alquiler y salir airoso con nuestros inversores? En mi opinión, lo tenemos complicado. Llegamos al concepto que realmente queremos transmitir como una de las soluciones posibles a la situación actual del mercado del alquiler y es el BTR, sí, pero de vivienda “Asequible”.

Vamos a entrar de lleno, por tanto, en las posibilidades que tenemos reales de desarrollo de este producto inmobiliario.

SIN LA INTERVENCIÓN DE LAS INSTITUCIONES PÚBLICAS, NINGUNO. ASÍ DE SENCILLO.

Dos son las claves para el éxito de este producto, y las dos tienen que ver con los costes. El suelo y la obra. Los ingresos son sencillos, siempre que hablemos de “asequible” debemos pensar que va dirigido a la clase media que sustenta el país, por encima de los precios de vivienda protegida y por debajo del mercado actual. Pero ¿qué hacemos con el suelo y la obra? Vamos a hablar por tanto de la intervención de las administraciones, ya sean municipales, autonómicas o estatales. Tienen dos posibilidades para intentar solventar el problema de la vivienda en alquiler: intervenir directamente en el mercado privado regulando los precios de alquiler libre, (nos encontramos casos con resultados nefastos en este sentido como la ley Mietpreisbremse aprobada en Alemania en 2015 y que provocó un efecto contrario con la retirada de la oferta por parte de los privados ante el miedo a la sobre legislación y por tanto creando una subida de precios paralela a la oficial), o regular precios del mercado libre gestionando el patrimonio público, poniendo más vivienda en el mercado, aprovechando el patrimonio de las administraciones.

Obviamente, creemos firmemente en lo segundo. No hay nada más efectivo que poner a disposición del mercado viviendas reguladas, sobre patrimonio público, para que el patrimonio privado experimente un aterrizaje suave y adecuado a las nuevas circunstancias del mercado, mayor oferta. Por tanto, SÍ a la intervención de las administraciones públicas, pero solventando el primero de los problemas: el suelo.

SUELOS DEMANIALES (CONCESIONES) Y SUELOS PATRIMONIALES PÚBLICOS (DERECHOS DE SUPERFICIE) EN POSESIÓN DE LAS ADMINISTRACIONES PÚBLICAS COMO SOLUCIÓN AL PRIMERO DE NUESTROS PROBLEMAS.

Las administraciones poseen suelos destinados a dotaciones públicas, procedentes de cesiones normalmente, en las mejores ubicaciones si hablamos del alquiler y muchos de ellos en desarrollos urbanísticos donde tienen cubiertas todas las necesidades de equipamiento, ya sea deportivo, educativo, etc. ¿No es una necesidad para los vecinos de un municipio el poder tener acceso a una vivienda?, ¿no sería lógico que, en zonas donde tienen cubiertas las necesidades básicas de servicios, se pudieran desarrollar viviendas en régimen de alquiler a precios asequibles y que después de un periodo de concesión retornara el activo de nuevo a la administración para seguir dándole uso al servicio de sus ciudadanos?

La garantía constitucional del disfrute de una vivienda digna y adecuada, como responsabilidad compartida de todos los poderes públicos, se ha venido procurando durante los últimos años mediante distintas políticas sociales. Su artículo 47 recoge expresamente que “Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos”.

Existen mecanismos urbanísticos y legislativos suficientes, como así además lo están promoviendo en muchos ayuntamientos, que pueden y deben proveer de suelo a este tipo de iniciativas público-privadas enfocadas a la vivienda en régimen de alquiler.

LA CONSTRUCCIÓN INDUSTRIALIZADA, SOLUCIÓN A NUESTRO SEGUNDO PROBLEMA

Resuelto el primer problema por tanto del suelo, poniendo a disposición de los agentes privados los suelos públicos en concesión o mediante derechos de superficie, deberíamos ser capaces de atajar los costes de obra.

Los estándares de calidad y sostenibilidad global que actualmente tenemos, los que vienen recogidos en el nuevo CTE, además de la responsabilidad social corporativa que, como promotores tenemos, hace que, en un entorno como el actual, la construcción tradicional al igual que los suelos libres privados mantengan el BTR fuera de márgenes en términos de rentabilidad y plazos.

En un entorno como el descrito anteriormente, el segundo de los problemas sólo puede ser resuelto, en nuestra opinión, bajo el paraguas del proyecto y construcción industrializada.

Entendemos el BTR actualmente viable bajo el prisma de una construcción industrializada de calidad. En fábrica la mano de obra cualificada necesaria es eminentemente menor, los costes de obra se mantienen constantes y sólo son susceptibles a las fluctuaciones en los materiales, eminentemente menores que las fluctuaciones que sufrimos en la mano de obra en la construcción tradicional, una reducción de plazos que lógicamente redunda en una pronta puesta en carga del activo y por último y más importante la necesidad absoluta de diseñar, desde el proyecto, productos específicos para el BTR. Debemos industrializar desde el proyecto, sus volúmenes, materiales, calidades y soluciones constructivas.

Todas ellas deben ir dirigidas eminentemente a reducir a la mínima expresión los costes de construcción iniciales, el plazo de ejecución y más importante aún, los costes de mantenimiento y rotación.

Llegados a este punto, resaltando el mercado del alquiler asequible como solución habitacional al problema de la vivienda actual mediante la intervención de los poderes públicos en el mercado inmobiliario con los instrumentos que les procura la ley, esto es mediante la colaboración público-privada, y de cómo podemos resolver el problema de los costes mediante la industrialización del proyecto y la obra, nos gustaría cerrar el círculo con algún comentario al respecto de las rentabilidades esperadas.

Un negocio que no sea rentable nunca podrá ser desarrollado desde el sector privado, esto es una máxima inamovible.

Si logramos hacer entender a las administraciones que el objetivo real de estas iniciativas no es la vivienda social, sino la vivienda asequible destinada a la clase media habremos dado un paso de gigante en la solución del problema. Es cierto que nos movemos en márgenes estrechos en cuanto al coste mensual disponible y que probablemente no en todos los municipios funcione, pero es necesario poner en  sintonía a todos los agentes intervinientes para que entiendan el negocio y el producto y poder así desarrollarlo convenientemente, un producto como el alquiler, intensivo en capital, se materializa con la intervención importante de la financiación comercial bancaria, así como de recursos propios por supuesto, pero no podemos olvidar que la figura del comprador final, explotador del producto terminado que puede ser el propio promotor o un tercero se transforma en la clave absoluta de todo este proceso.

¿Está el mercado financiero preparado para este tipo de negocio? Tenemos un largo camino que emprender, los bancos creemos que si lo están y las posibilidades de negocio son amplias, pero, ¿qué pasa con el resto de agentes intervinientes? Inversores, fondos de pensiones, aseguradoras…

¿Serán capaces de sumarse a este negocio con concesiones o derechos de superficie a 40 ó 50 años y a qué tipo de TIR triple neta? La respuesta a esta pregunta, clave absoluta de todo, es a la que tenemos que ser capaces de dar respuesta.

 

Roberto Campos
Director General de Avintia Inmobiliaria

Nuevos sistemas de construcción para la creación de espacios habitables en todo el mundo

Sistemas de construcción industrializada

Los nuevos sistemas de construcción con prefabricados de hormigón producidos industrialmente permiten crear viviendas asequibles para muchas personas en todo el mundo. Las ventajas sobre los métodos de construcción convencionales son múltiples y, al mismo tiempo, una importante máquina generadora de trabajo para muchos países.

La industria de la construcción en África se encuentra en auge. Demanda impulsada por el rápido crecimiento de la población con una clase media que crece aún más rápido y cuya necesidad de vivienda está aún lejos de ser satisfecha. La situación en América del Sur, Rusia, India, China y el resto de Asia es idéntica. Es necesario crear espacio habitable asequible a corto plazo pero de alta calidad, rentable y respetuoso con el medio ambiente.

SOLUCIÓN A LA ESCASEZ DE VIVIENDAS Y A LOS PROBLEMAS DE CALIDAD EN LA CONSTRUCCIÓN

Se necesitan nuevos sistemas de construcción para cerrar la gran brecha entre la oferta y la demanda. “Hoy en día, los elementos prefabricados de hormigón se utilizan para construir atractivas viviendas unifamiliares, modernos complejos residenciales y de oficinas, centros comerciales, hospitales y escuelas en todo el mundo”, dice Müller-Bernhardt, Director de Ventas para la India, Medio Oriente y Africa de Vollert. Gracias a los procesos de prefabricación industrializada, este método constructivo permite minimizar las frecuentes fallas de construcción y trabajar con una inversión significativamente menor. Pero lo más importante es que reduce considerablemente los tiempos de construcción. Además, la huella de CO2 se reduce en un 25% y el consumo de materias primas, agua y hormigón en un 50%. Los nuevos edificios residenciales tienen un excelente rendimiento térmico, son resistentes a la intemperie, al fuego e incluso a los terremotos. Actualmente, no solamente África está dando pasos importantes para introducir esta norma mundial en la tecnología de la construcción. “Vivienda para todos”: Kenia, por ejemplo, tiene previsto construir 500.000 edificios residenciales hasta el 2022.

Los modernos sistemas de encofrado y las soluciones de puesta en marcha permiten hoy en día producir muros y losas prefabricadas, incluso con bajos presupuestos de inversión. Las mesas basculantes fijas o los encofrados en batería, encofrados para celdas así como los encofrados especiales para componentes estructurales como columnas y vigas son también modelos de arranque interesantes. Contrariamente a la constante preocupación de muchos de que el nuevo método de construcción destruirá puestos de trabajo, el sistema va a convertirse en una verdadera máquina generadora de trabajo. No sólo es mucho más productivo, sino que especialmente al aumentar los volúmenes de construcción en los acabados de interiores, la demanda y la necesidad de personal de construcción aumentará enormemente.

Un ejemplo de esto es el Grupo Starworth, una de las principales empresas de construcción de la India. Después de casi 20 años de especialización y experiencia en la construcción con métodos tradicionales, en los que prácticamente todos los trabajos de construcción se llevan a cabo directamente en el lugar, en el año 2018 reorientó completamente su sistema de construcción. Provident Park Square en el corazón de Bangalore, es un proyecto de construcción que se inició en ese año y fue la señal de partida para confiar en la nueva tecnología de construcción. A partir de octubre de 2021, se ofrecerá a los nuevos propietarios arquitectura de lujo en un entorno de vida único. Park Square se extiende sobre una superficie de 20 hectáreas, tiene óptimas conexiones de transporte y consta de varios complejos de edificios residenciales con apartamentos que van de 48 a 120 metros cuadrados y aplicaciones inteligentes en cada uno de ellos. Una lujosa casa club, un centro comercial, cafés, parques infantiles, así como atractivas instalaciones deportivas y aparcamiento ecológico hacen de Park Square una muestra única de la nueva arquitectura urbana de la India. Ya hoy, casi a 1 año de la finalización del proyecto, todos los apartamentos se han vendido completamente.

10.000 UNIDADES RESIDENCIALES AL AÑO PARA MEGA PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN EN MALASIA

También en el resto de Asia, el sistema de construcción está cambiando la arquitectura de muchas megalópolis. Malasia es conocida por sus playas, selvas tropicales y su diversidad de culturas y pueblos. La capital Kuala Lumpur combina tradición y modernidad. Casonas señoriales y rascacielos como las famosas torres gemelas de 451 m de altura de las Petronas fascinan a todos los visitantes. A fin de crear un nuevo espacio habitable para la creciente clase media, conservar recursos como el cemento, la arena y el acero, así como reducir la dependencia de los trabajadores extranjeros poco cualificados, Malasia está promoviendo específicamente la prefabricación industrial automatizada de elementos de hormigón. El objetivo del Ministerio de Vivienda de Malasia, de propiedad estatal, es crear más de 200.000 nuevas unidades residenciales para 2020 y, al mismo tiempo, aumentar la productividad de las obras de construcción en un 25%. Ya se han iniciado varios programas gubernamentales de subsidios a la construcción con este fin, como el CITP 2020 (Programa de Transformación de la Industria de la Construcción). En este contexto, el gigante de la construcción malayo Gamuda IBS amplió su catálogo de construcción en 2016. “El método de construcción de sistemas con elementos de hormigón prefabricado está cambiando Asia. Queremos ser pioneros en Malasia”, dice Tan Ek Khai, Director General de Gamuda IBS. Piensa en términos de sostenibilidad y reproduce visiones. “Desde el principio, el objetivo era producir más de 10.000 unidades residenciales anualmente para nuestros propios proyectos de construcción, pero también para abastecer a otros promotores inmobiliarios y constructores en Malasia y en todo el sudeste de Asia. Sistema de construcción industrializado (SCI) es un término utilizado en Malasia para un sistema de construcción basado en la tecnología BIM que permite la producción de una variedad de muros, techos o elementos estructurales de hormigón para los modernos sistemas de construcción arquitectónica. Esto se hace en la mitad del tiempo requerido por el cliente, inicialmente de forma virtual en 3D, antes de la producción industrial en serie utilizando la innovadora robótica CAD/ CAM y un alto grado de automatización, que permite el intercambio y la transferencia de información pertinente relativa a los dibujos, las existencias de material, el inventario y la logística. Los detalles de la construcción del BIM son accesibles en cualquier momento en una plataforma de datos digitales para arquitectos, ingenieros especialistas en la estática o ingenieros eléctricos.

Las celdas prefabricadas se vienen utilizando cada vez con más frecuencia en la industria de la construcción mundial. Completamente premontadas con accesorios interiores e instalaciones sanitarias y eléctricas, pueden ser instaladas directamente en el lugar como una estructura autoportante. El especialista finlandés en materiales de construcción Rakennusbetoni- ja Elementti, por ejemplo, amplió su capacidad de producción de módulos sanitarios prefabricados en serie en el 2018. El encofrado para celdas modulares de alto rendimiento asegura superficies de alta calidad y herméticas. La instalación de los baños se realiza en corto tiempo, ya que los equipos eléctricos y sanitarios se encuentran premontados. Para la fabricación de los prototipos en serie se utiliza un nuevo encofrado en batería de ángulo L, así como un encofrado para celdas.

ANTISÍSMICO Y VARIABLE: INNOVACIONES EN LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN

Actualmente la aplicación económicamente eficiente de modernos sistemas de construcción en zonas con alto riesgo sísmico sienta también nuevas tendencias en el mercado.  Un sistema de construcción desarrollado por el promotor inmobiliario BauMax, junto con la empresa de ingeniería Sirve SA y el fabricante de plantas alemán Vollert, está conquistando el campo de la construcción en Chile. «Desde la producción de los primeros prototipos en Alemania hasta el posterior montaje final en Chile, se ha logrado mucho con la participación de arquitectos, diseñadores, planificadores y especialistas. Hoy en día, podemos producir muros y techos antisísmicos en forma  automática en un corto período de tiempo», dice satisfecho Sebastián Lüders, Director Técnico de BauMax. Después de completar con éxito la primera urbanización con casas de exhibición de este tipo, el Grupo BauMax está ahora comenzando la producción en serie de los nuevos modelos.

Presentado en bauma 2019 y galardonado con el Premio a la Innovación en Componentes de Hormigón en febrero de 2020, un sistema de construcción antisísmico con losas alveolares pretensadas se viene estableciendo actualmente en el mercado. Los elementos alveolares del nuevo sistema de construcción MOTUS ya no se producen mediante el proceso de fabricación por extrusión o deslizamiento, sino por el principio de circulación de bandejas.  Cada losa alveolar se fabrica exactamente de acuerdo a la geometría y dimensiones deseadas, en lugar de tener que cortar el elemento sin fin después del hormigonado para adaptarlo a la obra. Se eliminan los costos de aserrado así como los costos de desecho por recortes residuales. Las mallas electrosoldadas y los refuerzos de unión permiten el montaje con resistencia antisísmica del elemento alveolar en el sitio. La absorción de la fuerza de tracción en todos los lados aumenta significativamente la capacidad de carga. Para este propósito se prolonga en la longitudinal el alambre de tensión y en los lados, refuerzos adicionales para lograr una unión a presión de los elementos de techo. Además, se pueden lograr anchos de techo mucho mayores. Los generadores de los alveolos sólo se insertan temporalmente durante el proceso de hormigonado y el número y la geometría de éstos pueden ajustarse de manera extremadamente flexible. También se pueden insertar cajas para conexiones eléctricas, agua o ventilación o piezas especiales. Para los ingenieros encargados de la estática y de la gestión de abastecimiento en la construcción  se abren completamente nuevas posibilidades comparadas a las aplicadas usando los sistemas hasta ahora conocidos.

 

Björn Brandt
Miembro de la Gerencia General Vollert Anlagenbau GmbH

Construcción Industrializada y hormigón arquitectónico, una unión eficiente y sostenible

Construcción industrializada y hormigón arquitectónico

En la construcción tradicional el hormigón está presente principalmente en las estructuras, elemento fundamental en la sustentación y estabilidad del proyecto.

Actualmente, con la llegada de la construcción industrializada, las mejoras productivas, el desarrollo de nuevos tipos de hormigón y los nuevos procesos innovadores para el tratamiento de superficies, el hormigón arquitectónico surge como un nuevo protagonista de la arquitectura mundial.

Hasta ahora el hormigón arquitectónico llegaba a la obra en la fase de finalización del proyecto, conllevando todo el trabajo, dificultades de mano de obra e ineficiencias que esto implica. Ahora es posible realizar la construcción industrializada de un proyecto donde el hormigón arquitectónico ya es parte de las estructuras de la obra.

Ventajas:

    • La producción ser realiza en instalaciones fijas, con estricto control de la calidad.
    • Permite la producción automatizada y eficiente, ganando escala y reduciendo desperdicios.
    • Los tiempos de obra se reducen notablemente y pueden ser más controlados porque las condiciones de trabajo son reguladas, sin factores naturales que la afecten.
    • El uso eficiente de las materias primas y la energía de producción resulta en un proyecto sostenible, con reducción de emisiones y desperdicios.
    • Como resultado, todo esto lleva a una consecuente reducción de costes.

Los acabados realizados en hormigón arquitectónico tienen como características principales la alta resistencia a la abrasión y comprensión (superiores a 45 Mpa), permiten una gran variedad de colores y texturas, y posibilitan hacer realidad los más variados proyectos. Estos diseños exclusivos y elegantes son muy valorizados por el consumidor y como consecuencia valorizan la obra en todo su conjunto, aportando rentabilidad y elegancia.

Actualmente es posible lograr volumetrías, texturas y colores muy diferentes de lo hasta ahora conocido en el mercado, generando una gran oportunidad para los profesionales de la arquitectura y el diseño de crear y sorprender con proyectos únicos y con mucha personalidad.

Sostenibilidad del hormigón arquitectónico aplicado en la construcción industrializada:

Esta solución constructiva está en sintonía con las actuales necesidades de construir de forma sostenible y esto se consigue porque:

    • Los recursos y materias primas utilizadas en un ámbito industrial son perfectamente controladas permitiendo la disminución de residuos, recortes y sobras.
    • El hormigón arquitectónico posee acabados que sustituyen materiales de mayor impacto ambiental, como ser las líneas inspiradas en la madera, en el acero corten, en mármoles y granitos, y en muchos otros materiales hoy muy escasos o costosos.
    • El mantenimiento de este hormigón consume muchos menos recursos durante la vida útil del material. Ejemplo: una madera en el exterior debe recibir mantenimiento a cada 1 o 2 años y, para el hormigón, eso no será necesario.

En los últimos años podemos observar una evolución acelerada en la tecnología del hormigón, y en especial en la producción del hormigón arquitectónico que tiene como objetivo el revestimiento y el acabado de las superficies, tanto sean verticales como horizontales. En esta evolución se destaca la gran reducción en el consumo de cemento por cada metro cúbico de hormigón mediante el uso de aditivos y adiciones, las nuevas técnicas de mezclado, evolución de los estudios de granulometrías y las modernas técnicas para el curado eficiente.

Hormigón arquitectónico fotocatalítico (Denox)

El hormigón arquitectónico es posible producirlo con un tratamiento superficial fotocatalítico conocido como Denox (degradación de los NOx).

En las áreas metropolitanas el problema de la polución del aire es una de las más graves amenazas a la calidad de vida de sus habitantes. En general son los automóviles los principales causadores de esta polución la cual está compuesta principalmente por óxidos y dióxidos de nitrógeno (NOxs)

La tecnología Denox en el hormigón posibilita la reducción de hasta un 45% de estos agentes nocivos transformándolos en substancias benéficas para la Naturaleza como son los nitratos (fertilizantes). La mayor eficiencia se consigue en ambientes de gran concentración de contaminación con NOx como los grandes centros urbanos.

Colores del Hormigón Arquitectónico:

En la coloración de este hormigón se utilizan exclusivamente pigmentos inorgánicos y los más utilizados son los óxidos de hierro. Estos óxidos son los responsables por los colores que encontramos en la Naturaleza mineral. Las posibilidades de tonos van desde los amarillos, pasando por los beiges, rojos, marrones y llegando hasta el negro.

La gran ventaja de este tipo de pigmentos es su resistencia a la intemperie y a los rayos UV del sol. Los colores no van a sufrir ninguna alteración durante la vida útil del producto.

Texturas:

Las nuevas tecnologías permiten la elaboración de las texturas más diversas. Desde una superficie totalmente lisa y suave, sin ninguna imperfección, hasta acabados rústicos con estructuras fuertes, aleatorias y sin repeticiones. Y completando la gama de opciones con muchas alternativas intermedias como ser superficies tipo travertino, con agregados expuestos, con superficies pulidas, cepilladas o granalladas.

Formatos:

En la construcción industrializada podemos aplicar el hormigón arquitectónico a posteriori de la fabricación de las placas estructurales, o fabricar estas estructuras ya con los acabados arquitectónicos desde el inicio. La elección del método a utilizar dependerá de muchos factores vinculados a los procesos de producción y a los formatos elegidos.

Estos formatos van desde pequeñas piezas tipo ladrillos, hasta placas de grandes dimensiones. Y las opciones atienden todos los estilos arquitectónicos, desde lo rustico hasta lo geométrico y contemporáneo, con líneas rectas y ángulos marcados.

Algunos de estos formatos poseen gran volumetría generando efectos de luz y sombra diferentes en cada momento del día y la noche.

Un complemento indispensable, la iluminación

Todas estas características del hormigón, sus colores, formatos, volúmenes y texturas tendrán siempre una posición de destaque si se realiza una correcta iluminación.

Especialmente con las nuevas técnicas a base de led es posible realizar variados efectos que realzan y dan personalidad al proyecto, tanto en ambientes externos como internos. La profundidad, rugosidad y volumetría se ven aumentadas y ganan en elegancia y exclusividad.

Resumen

La construcción industrializada con la aplicación del hormigón arquitectónico es una opción moderna, que respeta el medio ambiente y brinda un resultado estético y técnico incomparable.

 

GABRIEL BERTOLACCI
CEO Castelatto

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